房地产估价规范2023实施细则(3篇)

篇一：房地产估价规范实施细则

　　

　　如何做一名合格的房地产估价师

　　房地产估价师作为我国较早实施的专业执业资格，已经越来越受到各方面的重视;作为一名房地产估价师，面对不断变化的各种形势，在自身的专业水平、服务技能、自身积累的经验等方面均需要由一个不断提高和完善的过程,这样才能适应当前不断发展的经济和社会形势，才能牢牢把握住一名房地产估价师在估价工作中的地位，笔者认为要想成为一名合格的房地产估价师必须注意做好以下几个方面。

　　一、首先必须对自己所从事的评估行业保持足够的热情

　　人们越是热爱自己的工作,干劲就会越大,也会把那项工作干得更好.房地产评估行业是服务性行业,在实际的工作中会碰到各种不同的问题，有些问题往往是差之毫厘失之千里，估价师对这些问题处理的态度决定了其评估的质量.如何能为客户提供专业的服务，真正使客户满意，其实估价师个人对所从事评估行业的热情是决定评估质量的一个关键。评估行业的特点是易学难精，只有估价师本人始终对自己所从事的行业保持足够的热情，认真对待在实际操作中碰到的问题,才能为客户提供满意的服务。

　　二、必须掌握好从事房地产评估所必须的知识

　　作为一名房地产估价师，应该掌握丰富的房地产估价专业知识，不断地汲取房地产估价方面新的知识、新的理论，不断丰富自已的实践经验，我国自从1993年实行房地产估价师执业资格以来，已经有一万多人取得了这项执业资格,但是从房地产估价师总的情况来看，由于当前国家并没有真正意义上的房地产估价专业，大部分的房地产估价师是从相近专业如建筑工程、经济管理等中涌现出来的，有些房地产估价师甚至是从与房地产估价专业不相关的专业中出来的，他们都没有真正的系统的学习过房地产专业方面的知识，虽然在考试前大家都学习过一定的知识，但这些毕竟还是比较肤浅的，而在目前工作中由于大多估价师都忙于日常事务，很少有时间再对房地产专业方面的知识进行系统的学习，因此这就需要进行一定时间的继续教育来弥补这些不足，进行集中继续教育可以对房地产估价师进行较为系统的专业知识方面的再次培训，将平时不经常学习的知识重新进行强化学习，使房地产估价师能够在房地产专业知识方面有更多的了解、更多的完善.对于一名合格的房地产估价师来讲必须掌握以下专业知识：

　　1.应该掌握一定的建筑知识包括建筑造价知识

　　我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法和成本法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。对于许多的评估项目通常是“即无造价资料，亦无图纸”，这就要求我们能够通过现场勘察并结合建筑的结构和构造知识确定委托估价建筑物的特点，从自己收集的资料中整理出与该工程类似的工程再进行必要的结构修正和价差修正。

　　2.估价师应该掌握一定的房地产经济理论

　　众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工

　　作并能进行相应的探索.事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资、置业顾问服务—-为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出谋划策。

　　3。

　　估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识

　　房地产估价是对房地产标的物或者以房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师.从房地产估价的基本方法也可佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率(不同种类的房地产理应不同）,资金占用成本（不知道前期准备期限，施工周期等就不可能分析资金占用周期)如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识,又如何选择所谓的“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别"等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定。事实上,房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物管等等。

　　4。

　　估价师必须熟练掌握和运用与房地产评估甚至资产评估等相关的法律、法规和行业等的各项规定

　　我们知道“无规不圆"，作为从事估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施细则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必

　　要“拳不离手、曲不离口”，常看，常想，常推敲。

　　三、改变观念，全心全意为客户提供优良的服务是估价师不可或缺的职业技能之一.房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此一名合格的估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行为。有些评估机构，常常表现给客户“嫌贫爱富”的感觉,从细处讲，比如客户想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚,甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更有甚者，时有发生诸如“收费不低，服务不多”、“不付钱不能看报告”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事情。在实际工作中，我们应经常采用换个立场看问题，想客户所想,急客户所急。

　　房地产估价师是一个新兴的执业资格，是一个新兴的行业，在社会主义市场经济不断高速发展的今天，房地产估价行业也在不断的发展，我们房地产估价师一定要接轨当前的形势，不断地学习和提高自己，通过继续教育来不断地充实自己，同时自己也要不断地注重平时的学习和积累，这样才能使自己作为一名房地产估价师去真诚的服务社会，确立自己在当前社会的地位，使估价行业得到真正的发展。

篇二：房地产估价规范实施细则

　　

　　2023年房地产估价师之估价原理与方法知识点归纳超级精简版1、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C2、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B3、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A2023）＝可比实例在

　　4、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（　）。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】C5、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D6、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】A7、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的2023D.估价对象【答案】C8、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B9、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】D10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C202311、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A12、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C13、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】C14、面色

　　白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜2023B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】C15、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.700【答案】B16、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B17、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产2023D.不可分割的房地产【答案】C18、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】A19、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】B20、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】A21、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。2023A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】A22、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B23、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D24、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】C202325、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C26、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D27、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】D28、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消2023D.恐则气下【答案】A29、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】D30、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D31、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】B32、疾病发生的内在根据是A.正气不足2023B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】A33、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥【答案】B34、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B35、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格B.评估价值2023C.成交价格D.理论价格【答案】D36、创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】D37、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】A38、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】C202339、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B40、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】B41、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格【答案】B42、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后2023B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A43、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】D44、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A45、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】A202346、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B47、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（　）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C48、成本法中一般不计息的项目是（　）。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】D49、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570B.5976C.60532023D.6135【答案】C50、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】B51、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】B52、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C202353、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（）个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】C54、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】C55、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】D56、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金2023B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C57、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】D58、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】D59、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C202360、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（　）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C61、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策【答案】A62、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】B63、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关B.负相关2023）。

　　C.不相关D.行政因素影响【答案】B64、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B65、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】C66、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】A202367、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】D68、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A69、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B202370、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型【答案】A71、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B72、下列不属于土地权属证书的是（）。A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】D73、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.34022023D.41375【答案】C74、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】B75、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A76、价值时点实质上是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】C77、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。2023A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D78、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】C79、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产【答案】D80、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C202381、具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】D82、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B83、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B84、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目2023前的市场价格为（）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B85、面色

　　白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】D86、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】A87、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（　）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离2023D.经济距离【答案】D88、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B89、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】A90、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A2023）。

　　91、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A92、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C93、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】B94、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择2023D.张仲景【答案】C95、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A96、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】A97、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】A202398、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C99、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A100、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】D101、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见2023）。

　　D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A102、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》【答案】B103、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】A104、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】C105、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿2023B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B106、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B107、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】D108、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率B.折现率C.内部收益率2023D.空置率【答案】D109、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C110、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D111、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒”【答案】D2023112、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A113、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B114、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C.557D.816【答案】A2023115、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率【答案】D116、壮水之主，以制阳光的治法是A.泻其阳盛，治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛，治寒以热D.扶阳以制阴【答案】B117、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A118、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。A.100B.300C.6002023D.900【答案】D119、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】A120、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A121、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】D2023122、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100B.77C.63D.42【答案】A123、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】A124、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】D125、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。2023A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】B126、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C127、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B128、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力2023C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】C129、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】B130、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】D131、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】C2023132、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】C133、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B134、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】B2023135、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【答案】D136、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】B137、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】D138、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。A.市场提取法B.分解法2023C.累加法D.排序插入法【答案】A139、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】C140、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】B141、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C2023142、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】B143、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】D144、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况【答案】A145、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性2023D.外部环境差异【答案】C146、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】A147、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】B148、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D149、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则A.脉凝泣而变色2023）。

　　B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】D150、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B151、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D152、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地2023D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】D153、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9B.13C.10D.7【答案】B154、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚【答案】D155、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】C2023156、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】C157、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】A158、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A159、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.59762023C.6053D.6135【答案】B160、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D161、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D162、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】D2023163、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】C164、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D165、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C2023166、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B167、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D168、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C2023169、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】D170、手三阳经行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A171、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】B172、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀2023）。

篇三：房地产估价规范实施细则

　　

　　怎样做一名合格旳房地产估价师

　　房地产估价师作为我国较早实行旳专业执业资格，已经越来越受到各方面旳重视；作为一名房地产估价师，面对不停变化旳多种形势，在自身旳专业水平、服务技能、自身积累旳经验等方面均需要由一种不停提高和完善旳过程，这样才能适应目前不停发展旳经济和社会形势，才能牢牢把握住一名房地产估价师在估价工作中旳地位，笔者认为要想成为一名合格旳房地产估价师必须注意做好如下几种方面。

　　一、首先必须对自己所从事旳评估行业保持足够旳热情

　　人们越是热爱自己旳工作，干劲就会越大，也会把那项工作干得更好。房地产评估行业是服务性行业，在实际旳工作中会碰到多种不一样旳问题，有些问题往往是差之毫厘失之千里，估价师对这些问题处理旳态度决定了其评估旳质量。怎样能为客户提供专业旳服务，真正使客户满意，其实估价师个人对所从事评估行业旳热情是决定评估质量旳一种关键。评估行业旳特点是易学难精，只有估价师本人一直对自己所从事旳行业保持足够旳热情，认真看待在实际操作中碰到旳问题，才能为客户提供满意旳服务。

　　二、必须掌握好从事房地产评估所必须旳知识

　　作为一名房地产估价师，应当掌握丰富旳房地产估价专业知识，不停地汲取房地产估价方面新旳知识、新旳理论，不停丰富自已旳实

　　践经验，我国自从1993年实行房地产估价师执业资格以来，已经有一万多人获得了这项执业资格，不过从房地产估价师总旳状况来看，由于目前国家并没有真正意义上旳房地产估价专业，大部分旳房地产估价师是从相近专业如建筑工程、经济管理等中涌现出来旳，有些房地产估价师甚至是从与房地产估价专业不有关旳专业中出来旳，他们都没有真正旳系统旳学习过房地产专业方面旳知识，虽然在考试前大家都学习过一定旳知识，但这些毕竟还是比较肤浅旳，而在目前工作中由于大多估价师都忙于平常事务，很少有时间再对房地产专业方面旳知识进行系统旳学习，因此这就需要进行一定期间旳继续教育来弥补这些局限性，进行集中继续教育可以对房地产估价师进行较为系统旳专业知识方面旳再次培训，将平时不常常学习旳知识重新进行强化学习，使房地产估价师可以在房地产专业知识方面有更多旳理解、更多旳完善。

　　对于一名合格旳房地产估价师来讲必须掌握如下专业知识：

　　1.应当掌握一定旳建筑知识包括建筑造价知识

　　我们懂得运用任何一种评估措施时，都会波及一定旳建筑知识，尤其是运用假设开发法和成本法进行评估时，更是考验估价师建筑知识旳水平。对于许多旳评估项目一般是“即无造价资料，亦无图纸”，这就规定我们可以通过现场勘察并结合建筑旳构造和构造知识确定委托估价建筑物旳特点，从自己搜集旳资料中整顿出与该工程类似旳

　　工程再进行必要旳构造修正和价差修正。

　　2.估价师应当掌握一定旳房地产经济理论

　　众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产旳分支学科，因此，只有具有较深厚旳经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行对应旳探索。实际上，一种全面旳估价师，不仅可以从事“单一”旳评估业务，更可认为大众提供房地产投资、置业顾问服务——为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出筹划策。

　　3.估价师应当具有丰富旳房地产专业技术知识

　　房地产估价是对房地产标旳物或者以房地产为主旳标旳物进行估价旳一项技术工作，缺乏房地产专业旳基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价旳基本措施也可佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中例如社会平均利润率（不一样种类旳房地产理应不一样），资金占用成本（不懂得前期准备期限，施工周期等就不也许分析资金占用周期）怎样确定，直接牵涉到估价结论旳可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，不过假如没有房地产专业基础知识，又怎样选择所谓旳“可比实例”，又怎样进行“区域”、“个别”等原因旳调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值旳，试问假如不具有房地产基础知识，其中旳客观收益又怎么鉴定。实际上，房地产专业知识旳面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物管等等。

　　4.估价师必须纯熟掌握和运用与房地产评估甚至资产评估等有关旳法律、法规和行业等旳各项规定

　　我们懂得“无规不圆”，作为从事估价业务旳估价师来说，诸如民法通则、协议法、担保法、房地产法、土地管理法及其实行细则、都市房地产抵押管理措施、国有资产管理措施及其实行细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉旳内容，并且有必要“拳不离手、曲不离口”，常看，常想，常推敲。

　　三、变化观念，全心全意为客户提供优良旳服务是估价师不可或缺旳职业技能之一。

　　房地产评估是一种经典旳服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此一名合格旳估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信旳服务意识与实际行为。有些评估机构，常常体现给客户“嫌贫爱富”旳感觉，从细处讲，例如客户想理解结论旳过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更有甚者，时有发生诸如“收费不低，服务不多”、“不付钱不能看汇报”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象旳事情。在实际工作中，我们应常常采用换个立场看问题，想客户所想，急客户所急。

　　房地产估价师是一种新兴旳执业资格，是一种新兴旳行业，在社会主义市场经济不停高速发展旳今天，房地产估价行业也在不停旳

　　发展，我们房地产估价师一定要接轨目前旳形势，不停地学习和提高自己，通过继续教育来不停地充实自己，同步自己也要不停地重视平时旳学习和积累，这样才能使自己作为一名房地产估价师去真诚旳服务社会，确立自己在目前社会旳地位，使估价行业得到真正旳发展。

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