城市更新政策解读
2020年5月
城市更新单元划定方案 编制和审查工作指引（试行）
政策解读
目录
01 起草背景 03 主要内容
02 名词解释 04 工作流程
05 调整退出 06 特殊情形
一、起草背景
标图建库
专项规划 单元划定
年度计划
专项规划批
准后才受理 2019年单 元划定方案
总体 工作 流程
确认主体
单一主体挂牌招商
1+N总体实施方案
实施监管
单元实施前
必先完成单 元划定工作
一、起草背景
简化建筑量计算方式，加 快审批效率，为后续挂牌 招商明确设立条件
联合多部门集中审 查，加强统筹谋划， 提升更新单元整体 改造效益
明确 条件
加强 统筹
提高 准入
适当提高准入门槛， 鼓励产业改造、连片 改造，杜绝“圈地囤 地，吃肉留骨”
二、名词解释
更新单元
l 是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑 道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作 为城市更新规划、建设、监管的基本单位
根据规划功能主要可分为以下七类：
① 传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元
② 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元
③ 产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元
④ 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元
二、名词解释
⑤ 商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 ⑥ 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 ⑦ 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元
命名规则 xx镇/街道/园区+xx社区/村+特征词+功能类型+更新单元
不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述
三、主要内容
主 要 章 节
三、主要内容
空间 要求
• 更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内 • 超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10% • 工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制
• 以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 • 一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 • 改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 • 现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围
边界 要求
规模 要求
• 单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 • 莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 • 政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制
三、主要内容
对拆除重建区、“三地”和超标 “三地”区范围内不符合土规的地 块，园区、镇街应出具承诺函，承 诺在更新单元划定方案获批之日起 半年内完成所有土规调整工作，提 供土规调整初步方案（含土规调整 位置示意图），并注明调整面积
土地
周边
土地 利用
权属 信息
建筑 安全
道路 设施
历史 使用
现状
质量
情况
改造必要性
三、主要内容
拆除重
细 建区 分 历史文 区 化保护 域区
现状道 路区
生态修 复区
三地和 超标三 地区
现状保 留区
整治活 化区
其余用 地区
单元外 拆除区
8+ 1
细分理由
• 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 • 生态修复区：生态控制线和高速公路中心
线两侧70米范围 • 三地和超标三地区：符合“三地”（超标
“三地”）政策要求，无法单独出具规划 涉及条件 • 其余用地区：不符合标图建库和“三地” 要求，但确需纳入单元一并实施 • 现状道路区：24米及以上道路 • 单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物
三、主要内容
拆除范围
拆除重 建区
生态修 复区
非拆除范围
单
整治活 化区
历史文
化保护 区
三地和
超标三 地区
元 外 拆
除
区
其余用
现状道
现状保
地区
路区
留区
三、主要内容
如何
判别 是否 纳入 拆除 范围
p 应纳入
• 与规划道路的线型或宽度不一致的， 规划道路中现状为建成区的部分
• 因道路、河流等因素需对现状建成区 进行清理的区域
• 单元内城市重要道路沿线和改造需求 迫切的旧村庄、旧城镇
p 可纳入
• 现状已建且地类为建设用地
p 酌情纳入
• 现状已建但地类为非建设用地或 现状已拆除但地类为建设用地
p 不应纳入
• 现状未建且地类为非建设用地
三、主要内容
特优 殊化 情路 况径
纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含
01 超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重
点说明能否单独出具规划设计条件
02 按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，
规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围
实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三
03 地”和超标“三地”区。确需纳入其余用地区的，要求将土地无偿移交政
府或交由集体自行使用，且不能核算各类比例、指标
三、主要内容
实施改造面积
占修正后更新单元面积
70%
• 拆除重建区面积 • 生态修复区面积 • 整治活化区面积 • 历史文化保护区面积
已纳入标图建库面积
占修正后更新单元面积
60%
要求今后必须先纳入“三 旧”改造标图建库才能申 报单元划定方案
拆除范围面积
占修正后更新单元面积
50%
旧村改造为主（即旧村用 地面积占拆除范围面积比 例大于等于80%）的单元 可降至30%
备注：修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积
三、主要内容
p 更新模式应符合城市更新 专规政策分区管控要求
p 更新单元必须整体实施、 成片改造，一个单元原则 上只有一个改造主体
三、主要内容
必须采取政府主导改造模式的：
• 从生态控制线、工业保护线内置换且变更为商业、居住等经营性用途的 • 利用“倍增企业”政策完善用地手续后调整为商业、居住等经营性用途的 • 事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地 • 其他约定为政府收储的项目
不得采取土地权利人自行改造模式的：
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城市更新 1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划 和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善;城中村 的存在,使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣,并存在着重大的安全隐患, 现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不 符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城 市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段,在各个阶段内，其 特点均有不同，具体如下:
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与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层 的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略 计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前 的城市更新更主张以市场为主导来推动:
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２、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径,一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆 除重建类,各种途径特点如下:
综合整治类 功能改变类
不改变建筑主体结构和使用功能
✓改善消防设施
✓改善基础设施和公共服务设施
不改变土✓地改使善用沿权街的立权面利、主环体境和整使治用期限 保留建筑✓物既的有原建主筑体节结能构改造
✓改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
✓可能改变土地使用权的权利主体
✓可能变更部分土地性质
2.1、城市更新的几个基本概念
✓严格按照城市更新单元规划、城市更新
城市更新单元：是为实施以拆除年度重计建划类的城规市定更实新施 为主的城市更新活动而划定
的相对成片区域;
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-基本单位:确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管 理单位 多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划:
城市更新年度计划:城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建 类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度 计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
不改变建筑主体结构和使用功能; 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
——实施主体:由区政府制定实施方案并组织实施,经费来源多元化。
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设 施、公共服务设施
和市容环境
市政府
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
区政府
权利人
其他相关人
2．3、功能改变类城市更新 ——符合产业布局规划,满足产业转型升级的需要。
1、符合城市规划；
２、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款; 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：
（一)申请将配套服务设施改变功能,改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特
色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑
物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后,不符合建筑结构安全、城市景观设计,或者公
共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求
或者造成建筑物剩余部分使用不便的 （六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内
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其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程:向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料
受理申请
公示
付清地价款
土地部门签订土地 使用权出让合同的
补充协议
规划审批
规划部门收回原《深圳市建设工程 规划许可证》重新核发《建设工程 规划许可证》或建筑工程装饰、装
修许可文件
2．4、拆除重建类城市更新 ——所有符合改造条件的建成区(旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）均可申请。
(一)更新范围符合更新单元划定的条件；
(二)拟建用途符合法定图则的基本规定；
(三)业主改造意愿符合两个三分之二的条件；
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：业主说了算,充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿的 市场原则。
土地权利人 房屋权利人
协议 买卖 原地和异地安置 作价入股合作开发
单一权利主体
3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：
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业主签署改造意愿委托 书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许可 证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆 除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
注销房地产证 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
核发改造实施 主体批准文件
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同 缴纳地价
由拆迁工作完成起36个月完成
开工许可证
建设 核发竣工 验收证明
入伙
办理房地产证
3.２、涉及修改/制定法定图则的流程
受理
提出初审意见
征求相关部门意见 形成审定的规划草
案 审议
公示
规划草案和公示处 理
核意发见规审划议批复
规土委管理局
城市更新科
市城市更新办
市规划国土委技术 委员会
规划组织编制主体
市城市规划委员会 建筑与环境艺术委
市规划员国会土委
10个工作日内 45个工作日内
15个自然日 10个工作日内
纳入法定图则
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或 制定）程序
3．3、实施主体操作流程
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报政府立项
确定改造单元主体 土地及房屋确权
编制专项规划
专项规划报区、 市审批
申请拆除项目拆除重建 区域内的建筑物
报用地方案图及办理用 地规划许可证
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收集地块信息 编制可研报告 签订框架协议
注销被拆迁物业产权证 签订土地出让合同
物业查丈
确权 （包括土地房屋权属、
性质）
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补偿 协议 收房
4、城市更新的相关政策
国家相关政策
2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》
2004年1月1日《城市房屋拆迁估价指导意 见》
2004年8月28日 《土地管理法》 2007年8月30日 《城市房地产管理法》 2007年10月1日 《物权法》
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011年6月3日《国有土地上房屋征收评估办法》
城市更新的相关政策
2001
2004 2007 2009
2011 2012
2013
2004年10月28日颁布《深圳市城中村 （旧村）改造暂行办法》 2007年2月《深圳市公共基础设施建设 项目房屋拆迁管理办法》（161）
2009年8月25日颁布《关于推进三旧改 造促进节约集约用 地的若干意见》 2009年10月22日《深圳市城市更新办 法》
深圳市城市更新相关配套文件
2012年2月7日《深圳市城市更新办法实 施细则》
2013年3月¡°1+6¡±文件 2013年5月1日《深圳市房屋征收与补 偿实施办法（试行）》（深圳市248号文 件）
历年城市更新主要政策列表:
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时间 2001 200４ 2004 2０0４ 2００５ ２007 200７ 2０07 ２008 ２００8 20０9
20０9 ２010
20１0 2０１0 201０ 201１ 2011 2011 2011 ２０12 2０1２ 2013 2０１3
名称
《城市房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 《土地管理法》 《深圳市城中村（旧村)改造暂行办法》 《关于深圳市城中村（旧村)改造暂行规定的实施意见 》深府［2０05]56 号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2０07]159 号 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75 号 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办［20０8]35 号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办［2０08]93 号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[200 ９]78 号） 《深圳市城市更新办法》市政府令第２11 号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(２01０)59 号 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕1９３号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[２010]32４ 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行）》 《城市更新单元规划审批操作规则(试行)》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《国有土地上房屋征收评估办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔201２〕1 号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔２012〕45 号 “1+6”文件 《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》（深圳市 2４8 号文件）
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城市更新的相关政策汇编-最新
城市更新 1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市 规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村 的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐 患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协 调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些 不符合城市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其 特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层 的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战 略计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前 的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是 拆除重建类，各种途径特点如下：
综合整治类
不改变建筑主体结 构和✓使改用善功消能防设施
✓改善基础设施和公
功能改变类 拆除重建类
共服务设施 不改变土地使用权的权利 境主整体✓✓治和改改使善变用沿部期分街限或立者面全、部环建筑物使用功 保留建筑物的原主体结构
✓既有建筑节能改造 ✓可 能 改 变 土 地 使 用 权的权利主体
2.1、城市更新的几个基本概念
✓可 能 变 更 部 分 土 地
性质 城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定
的相对成片区域；
✓严 格 按 照 城 市 更 新
单元规划、城市更新年度
计划的规定实施
基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本 管理单位
多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重 建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定 年度计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
不改变建筑主体结构和使用功能；
一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
有关部门批准
或者申备案
涉及改善
区政府报制定方 案并经组织费实施
基础设 施市、政公府共
区政府来源 权利人
其他相关
2.3、功服能务改变设类城施市更新
人
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
和1、市符合容城市环规划；
境 2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的
(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特
色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的
(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建
筑物改变功能的
(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者
公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的
(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求
或者造成建筑物剩余部分使用不便的
(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其
他主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程：向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
土地使用 付清地价
权人
土地款部门 规划部门收回原
或 受建理筑申物请 签订土地 《深圳市建设工
业公主示
规使划用审权批出 程规划许可证》重
2.4递、拆交除申重建请类城市更新让合同的 新核发《建设工程
——材所料有符合改造条件补的建充成协区（议旧工业区、规旧商划业许区、可旧住证宅》区、或城建中村
及旧屋村等）均可申请。
筑工程装饰、装修
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; 许可文件
（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;
（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同
意。
——改造实施的主体：业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿 的市场原则。
土地权利人 房屋权利人
协议 买卖 原地和异地安置 作价入股合作开发
单一权利主体
3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：
业主签署改造意愿委托 书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许可 证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆 除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
注销房地产证 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
核发改造实施 主体批准文件
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同 缴纳地价
由拆迁工作完成起36个月完成
开工许可证
建设 核发竣工 验收证明
入伙
办理房地产证
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程
受理
规土委管
提出初审
城理市更局新
10个工作
征意求相见关 部门意见 形 的 规 和 核审公成规划公发案审划草示规议示定草案处划
市城科市更
市新规办划国 土 规委 划技 组术 织 编 市委制 城员主 市会体 规 市划规委划员国会
45日 个工内作 日内
15个自然 日
10个工作
纳批入理法复定 城市建更土筑新委与单环元规划获批日准内后视
意图见审则议 为已完境成艺法术定委图则的修改（或制
具体任务方面福州将继续推进缓堵硬件项目三个一批完工一批推进一批谋划一批改造老旧小区3万户重点推进50户以上成片棚户区改造新增4000个路外公共停车泊位新建改造供水管网100公里改造二次供水设施1万户新建改造修复市县污水管网180公里新建乡镇污水配套管网190公里新建改造公园绿地141公顷建设街头口袋公园185处全市实施拆墙透绿215处等
城市更新：2022年多地政府工作报告中提出实施城市更新行动
本文转载自城市更新网URN。
国家“十四五”规划《纲要》指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实施城市更新行动。2021年全国各地都在 稳妥实施城市更新行动：实施城市体检评估机制、防止在城市更新中大拆大建、开展城市更新试点、加大历史文化街区 划定和历史建筑确定力度…… 2022年伊始，多地政府也都在今年的工作报告中，提出实施城市更新行动！
阜内大街经过更新，老舍先生笔下“最美大街”风情重现。北京日报记者 潘之望摄 01 北京市 落实城市更新行动计划。有序推进老旧楼宇、老旧厂房等6大类更新项目，完成老楼加装电梯200部以上，支持配合央属 产权单位老旧小区改造。探索市场化更新机制，鼓励多元主体参与街区更新和商圈升级，推动形成更多示范性强、可推 广的城市更新样板。
02 上海市 推动重点区域发展。强化主城区中心辐射，推动核心产业和高端资源要素集聚，推进外滩历史文化风貌区城市更新和功 能提升，加快北外滩建设。加快宝山、金山“南北转型”，推动功能布局调整和产业结构升级，高标准推进南大智慧城、 吴淞创新城、金山滨海国际文化旅游度假区等建设。促进桃浦、吴泾、高桥等区域转型发展。推进存量建设用地盘活更 新，低效建设用地减量15平方公里。
03 天津市 稳妥有序推进城市更新行动。扎实开展有条件的既有住宅加装电梯惠民工程；推进供热旧管网和503公里燃气管网改 造；实施中心城区内涝和积水片治理；推动历史文化街区保护性利用。
04
广东省
以省国土空间规划为基础，制定实施广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈发展规划。敬畏历史、敬畏文 化、敬畏生态，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新，坚决防止出现急功近利、大拆大建等破坏性“建设”问 题。
05
福建省
实施城市更新工程，重点推进老旧小区、街区、片区整体改造提升，基本完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。实 施新区组团工程，统筹推动地上地下一体开发，高标准推进城乡结合部、重要交通节点集中连片开发。实施生态连绵工 程，系统建设沿海、山区生态连绵带，提升改造滨海风景道、福道、生态廊道、郊野公园，推动串点连线成网。实施交 通通达工程，建设一批高快一体化项目、地铁项目、全域慢行系统项目。实施安全韧性工程，持续加强危房排查整治， 加快城镇燃气设施等更新改造，完善城市海绵系统，打造一批无障碍示范区。
06
安徽省
加快新型城镇化建设。推进城市更新单元（片区）试点建设，改造提升老旧小区1000个以上，新增城市公共停车泊位5 万个、充电桩1.8万个。开展“脏乱差”治理，支持争创文明城市、卫生城市，让每个城市都干净整洁有序。高水平编制国 土空间规划。
07
江西省
完成2021年纳入计划的城镇老旧小区改造任务，开工改造城镇老旧小区1062个、棚户区7.91万套，开工（筹集）保障 性租赁住房6.28万套。推进高品质智慧社区建设试点，开展城市居住社区建设补短板行动和绿色社区创建，改进现有车 位管理，全面建成设区市中心城区厨余垃圾处理设施，各设区市中心城区至少1个区实现生活垃圾分类全覆盖，县级以 上城市建成区医疗废物无害化处置率99%以上。统筹“城市大脑”建设，让城市更智慧、更绿色、更韧性、更宜居。
08
湖北省
坚定不移推进产业转型升级，切实做大做强现代产业集群。启动30个产业基础再造项目，实施高端芯片、北斗导航、人 工智能等一批攻关任务。狠抓传统产业技改，推动现代服务业与先进制造业深度融合，实施亿元技改项目1500个以上， 技改投资超过5000亿元。改造棚户区4.8万套、老旧小区3053个。实施困难残疾人家庭无障碍改造1.8万户。更大力度解 决“一老一小”问题，新建养老服务综合体80个，完成适老化改造1.5万户。
09
湖南省
推进以人着力提升城镇品质，大力发展绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑，建设为核心的新型城镇化。引导常住人 口向中心城市、城市群和城镇转移，支持新型城镇化示范县建设。一批具有湖湘特色的海绵城市、韧性城市、宜居城 市。大力实施城市更新行动，加快城市燃气等管网改造升级，加强无障碍环境建设和改造，加力解决重点区域停车难问 题，完善社区养老服务设施。推进保障性住房建设，着力解决外来务工人员、新就业大学生等新市民住房、子女上学等 问题，促进房地产业健康发展和良性循环。
广西壮族自治区
实施“四大提升行动”。建立城市体检评估机制。加快智能化城市基础设施建设，开展城市背街小巷整治改造，建设改造 地下管网3500公里，实现城市生活污水集中收集率50%以上。大力推动产城融合。实施新一轮县域经济提升行动，打造 一批经济强县和特色示范县。着力解决群众住房问题。建设保障性租赁住房6.1万套。改造城镇老旧小区12万套，推进 既有住宅加装电梯。加快发展长租房市场，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
11
海南省
加大城市更新力度，探索棚户区和旧城区改造新模式，开工改造608个城镇老旧小区。推动空置住房资源盘活利用。开 展城镇燃气老旧管网改造。强化对城市“天际线”、江河湖“岸际线”管控，高标准规划建设南渡江最美岸线。有效治理交通 拥堵等城市病，加快构建“15分钟便捷生活圈”。完善无障碍设施建设。推动实施绿色包装全链条示范工程。深入开展生 活垃圾分类，推进建筑垃圾规范化管理和资源化再利用。启动新一轮公共场所外语标识标牌规范建设。
12
重庆市
深入实施城市更新行动。优化城市空间，做靓“两江四岸”主轴，高品质建设城市功能名片，推进两江四岸核心区整体提 升，加快重庆美术公园等项目建设，完成磁器口滨江片区、花溪河湿地公园等项目。完善城市功能，持续推进城市更新 试点示范项目，新开工改造1277个城镇老旧小区，实施1.5万户棚户区改造，开展城市管道更新改造和生命线工程专项 治理，实施城市内涝治理五年行动。修复城市生态，推进“四山”保护提升，统筹生态园林城市系列创建，推动坡坎崖滩 治理向区县延伸，做靓山城步道、山城花境等特色品牌，打造社区体育文化公园、口袋公园等休闲空间。
传承城市文脉，坚持整体保护和活化利用相结合，推进大田湾—文化宫—大礼堂等历史文化风貌街区保护修缮，加强古 建筑、老宅子、老街区保护，为城市留住根脉、留存记忆，让城市更有人文范、书香味、烟火气。
13
四川省
加快老旧小区改造。制定城市更新指导意见，新开工改造城镇老旧小区5300个，改造棚户区3.5万套。加快城镇既有住 宅增设电梯，加大资金拨付力度，完成5800部。统筹规划、加快推进城镇燃气、供水、污水等老化管道改造。加大文物 古迹、古树名木等保护力度，防止破坏性建设，传承历史文脉。
14
河北省
提高城市品质，实施城市更新行动，推进净化绿化美化亮化工程，改造老旧小区3698个，新增城市公共停车位17万 个。推动县城提质升级，开展公共服务、基础设施、宜居环境等七大专项行动，分类推进样板示范县、品质提升县、基 础强化县建设。加快县域经济高质量发展，力争更多县进入全国百强县。支持革命老区、民族地区发展。促进城乡融合 发展，加强乡村基础设施建设，完善城乡交通网络，因地制宜建设特色小镇，加快农业转移人口市民化，全省常住人口 城镇化率达到62%。
15
河南省
以绣花功夫实施城市更新行动，开展老旧小区、老旧厂区、老旧街区等改造，实施城镇燃气管道设施更新。利用数字技 术赋能社会治理，建设数字孪生城市、智慧社区。畅通城市交通，提升智能化水平。健全常住地提供基本公共服务制 度。坚持“房住不炒”，加快发展长租房市场，筹集保障性租赁住房7万套，建成交付棚改安置房20万套，有效满足新市 民、青年人住房需求，努力让城市更美好、让人民更安居。
16
黑龙江省
黑龙江省
打造宜居环境是群众对美好生活的基本需求。加快改善城镇居民住房条件，推进城镇棚户区改造开工1.3万户，筹集保 障性租赁住房1万套以上，城镇老旧小区改造开工35万户以上。面向符合条件的新市民提供保障性租赁住房和人才住 房。持续推进供热和二次供水改造三年行动，新建改造城镇排水管网400公里，改造供热老旧管网1000公里，改造庭院 内供水管网1500公里，扩大城镇污水管网覆盖面。
17
江苏省
争创国家新型城镇化高质量发展示范区，培育发展城市群和现代化都市圈，加快推进宁镇扬一体化发展，提升中心城 市“硬核”实力和辐射带动能力，支持南京争创国家中心城市、徐州加快建设淮海经济区中心城市，促进大中小城市和小 城镇合理分工、协调发展。加快美丽宜居城市建设，统筹抓好城镇老旧小区改造、公共服务提升、安全隐患化解、停车 资源共享、历史文化保护等工作，加快城市更新步伐。
18
辽宁省
深入推进城市更新先导区建设，改造老旧小区1000个。支持沈阳城市更新试点。积极应对人口老龄化，开展居家和社区 基本养老服务提升行动，推进智慧健康养老，增加医养结合服务供给。完善积极生育支持政策，切实减轻家庭生育养育 负担。
19
山东省
加快城市更新，更加注重提升城镇发展智慧化、绿色化、均衡化、双向化水平。所有设区市全部建成并用好“城市大 脑”，建设1200个智慧社区，打造2000个惠民应用场景。新改建城市道路1200公里，新建城市绿道500公里以上，新增 绿色建筑1亿平方米。大力发展装配式建筑，推动建筑业转型升级。
开工改造老旧小区67.1万户、棚户区7.6万套。实施一批县城补短板强弱项重点项目，开展小城镇建设提升试点。推进 城镇基础设施和公共服务向农村延伸，建设好国家和省级城乡融合发展试验区。新开工保障性租赁住房8.9万套，因城 施策促进房地产业良性循环和健康发展。
20
山西省
扎实落实城市更新任务，推进完整居住社区建设，提升城镇老旧小区和住房品质，补齐城市基础设施短板，加快城镇燃 气设施改造。健全常住地提供基本公共服务制度。扎实稳妥推进乡村建设，接续实施农村人居环境整治提升五年行动。
21
广州市
2月8日，广州发改委发布《广州市2022年重点项目计划》和《广州市2022年重点建设预备项目计划》。2022年，广州 重点建设正式项目650个，年度计划投资3452亿元；重点建设预备项目130个，年度投资计划188亿元。
《项目计划》提出，于2022年，广州城市更新等重点工作项目共54项（含6个预备项目），总投资达9776.27亿元。包 括海心沙东区微改造项目3.08亿元、何棠下旧村改造项目364.01亿元、沥滘城中村改造项目300亿元、陈田村城中村改 造项目288.95亿元等。
此外，广州城市更新等重点工作项目还包括6项预备项目，包括沙溪村旧村庄更新改造项目、石溪村城中村改造项目、 赤沙村城中村改造项目等，合计总投资达到741.47亿元。
22 成都市 2022年1月23日上午，成都市第十七届人民代表大会第六次会议开幕。成都市人民政府市长王凤朝作政府工作报告。
报告对城市更新项目提出了明确的“量”上的要求，例如在市容环境方面，成都将打造20条特色街区，完成15个片区的既 有建筑风貌提升，打造200个“金角银边”示范场景。
2022年，成都城市更新将有一系列务实举措，将新启动30个片区更新项目、 改造601个老旧小区、4394户城镇棚户 区，增设1500台电梯…… 23 沈阳市 作为首批城市更新国家试点城市，今年沈阳将抓住重大机遇，在城市更新项目谋划规模要至少达到1000亿元以上，强化 理念创新、工作创新、制度创新，强力推进老旧小区及背街小巷整治，道路有机更新，三四环、铁路沿线及高速公路出 入口周边环境整治，城乡接合部整治，老旧市政管网改造等五项工程。同时，继续抓好城市精细化管理，持续改善生态 环境质量，推动重大工程项目取得新突破。
24 石家庄市 近日，石家庄市重点建设领导小组办公室印发通知，发布2022年重点建设项目名单，总投资3172.5亿元的462个项目入 列，年度预计完成投资1100亿元以上。其中，城市更新项目71项，总投资586.9亿元，年度预计投资300亿元以上。
25 青岛市 2月9日上午，青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会召开。
01 历史城区保护更新
统筹推进历史城区和邮轮港区2个重点片区的保护更新。以保护、保留、利用、提升为主导，重塑产业与空间关系，重 聚历史城区人气，让历史城区成为建筑可阅读、街道可漫步、城市可记忆的“文化客厅”；推进邮轮港区改造更新，结合 邮轮旅游和服务功能，植入餐饮、娱乐、购物、酒店等配套业态，建设吸引年轻人的港湾、国际航运贸易金融创新港。
02 重点低效片区开发建设
先行启动低效用地相对集中的市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、株洲路两侧区域、张村河两岸区域等10 个重点片区开发建设，以点带面带动全市低效用地再开发。通过推进低效片区再开发，进一步优化产业布局,完善城市功 能，提升城市品质，为城市发展注入新动能、导入新产业、焕发新生机。
03 旧城旧村改造
作为全国城镇老旧小区改造试点城市，青岛将继续广泛而深入地推进老旧小区改造工作，力争通过三年攻坚行动，市南 区、市北区、李沧区、崂山区（建成区）2000年以前建成的老旧小区改造完成。其中今年青岛市计划改造城镇老旧小区 318个，涉及居民约9.3万户。
04 市政设施建设
着力推进“快速成网、节点立体、主干改善、次支贯通”为核心的“15515+N”工程。其中“1”为胶州湾第二海底隧道；第一 个“5”为五条城市快速路；第二个“5”为五个主要立交节点；“15”为十五条主干道；“N”为存量未贯通道路，加快完善城市 骨干路网、提升市民出行体验。加快推进供热、燃气、污水处理、供水、环卫等重点市政公用设施建设，实施“清洁取 暖”煤改气热源工程。
05 交通基础设施建设
聚焦公路、铁路、港口、枢纽、管道五大领域，实施21个重点项目，全面构建北上融入京津冀、南下联通长三角、西进 辐射沿黄流域、东出日韩经济圈的综合立体交通网，加快建设交通强国示范城市和国际性综合交通枢纽城市。
06 地铁建设和沿线开发建设
加快推进地铁建设，三期规划7条线139公里全部开工建设，力争早日投入运营。按照“站城一体、产城融合、功能复 合”的原则，全域推进地铁沿线TOD综合开发，加快推进21个TOD项目落地。通过三年攻坚行动，加快构建安全、便 捷、高效、绿色的城市轨道交通网络体系，建设“轨道上的青岛”。
07 停车设施建设
充分挖掘现有存量停车资源，最大程度释放停车空间。集中建设一批停车设施，大幅增加泊位供给，建立完善全社会停 车设施共享机制。通过三年攻坚行动，基本完成机关事业单位、商场、酒店、写字楼、住宅小区等停车设施开放共享， 基本实现设置规范、停车有序、安全便民的停车目标。其中今年全市计划实施56个公共停车场、2.8万个停车泊位建 设。
08 公园城市建设
依托我市山、海、岛、湾等自然景观资源和优良的人文景观资源，以“绿化为民、绿化惠民”为根本宗旨，推进“12131”系 统工程，即构建1个城市绿道网络、整治200个公园绿地、建设100条林荫廊道、推进300处立体绿化、实施1项生态绿化 工程。通过三年攻坚行动，充分释放城市绿色资源价值，建设生态空间山清水秀、生活空间宜居适度、生产空间集约高 效、地域文化特色鲜明、安全开放、全民共享的公园化城市。
26
福州市
今年福州市城市更新品质提升工作将从城市延伸至乡村，通过40项工作任务，实施新一轮市区、县城、镇区“十位一 体”品质提升。
体”品质提升。
此次城市更新品质提升涉及推动居住品质提升、交通品质提升、水环境品质提升、风貌品质提升、管理品质提升、打造 建设样板等六方面工作任务，“在《2021年全省城乡建设品质提升实施方案》36项任务基础上，结合福州发展特色，增 加了‘两江四岸’整体品质提升、榕台融合示范区、县乡村三级寄递物流、缆化下地等内容，形成40项工作任务”。
“两江四岸”整体品质提升围绕实现“山清水秀、文盛景美的活力水岸”目标，以清理拆除为基础，以“水体治理、码头建 设、岸线整治、建筑景观整治、重要节点打造、夜景照明、慢道贯通、设施完善、山体修复、旅游开发、长效管理”等 12项重点工作为抓手，开展闽江沿线水体山体保护，推进岸线治理，提升亲水空间品质，塑造良好沿江界面景观。
浦西村旧屋区改造地块、福清市一都镇东山村住宅小区、仓山三江口片区马杭洲河综合治理工程等10个项目，将作为省 级建设样板重点打造。此外，还有闽侯县鸿尾乡集镇环境整治、上下杭片区花漾街区示范建设与得贵路、东水路沿线环 境综合整治等23个市级样板。
具体任务方面，福州将继续推进缓堵硬件项目“三个一批”（完工一批、推进一批、谋划一批），改造老旧小区3万户，重 点推进50户以上成片棚户区改造，新增4000个路外公共停车泊位，新建改造供水管网100公里，改造二次供水设施1万 户，新建改造修复市县污水管网180公里，新建乡镇污水配套管网190公里，新建改造公园绿地141公顷，建设街头（口 袋）公园185处，全市实施拆墙透绿215处等。
■ 编辑：
规划师笔记
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微信编辑：一米阳光
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城市更新 1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规 划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村 的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患， 现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不 符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城 市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其 特点均有不同，具体如下：
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与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层 的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略 计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前 的城市更新更主张以市场为主导来推动：
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2、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是 拆除重建类，各种途径特点如下：
综合整治类 功能改变类
不改变建筑主体结构和使用功能
✓改善消防设施
✓改善基础设施和公共服务设施
不改变土✓地改使善用沿权街的立权面利、主环体境和整使治用期限 保留建筑✓物既的有原建主筑体节结能构改造
✓改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
✓可能改变土地使用权的权利主体
✓可能变更部分土地性质
2.1、城市更新的几个基本概念
✓严格按照城市更新单元规划、城市更新
城市更新单元：是为实施以拆除年度重计建划类的城规市定更实新施 为主的城市更新活动而划定
的相对成片区域；
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基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本 管理单位
多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建 类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度 计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
不改变建筑主体结构和使用功能；
一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设 施、公共服务设施
和市容环境
市政府
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
区政府
权利人
其他相关人
2.3、功能改变类城市更新 ——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
1、符合城市规划；
2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新: (一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特
色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑
物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者
公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求
或者造成建筑物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其
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他主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程：向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料
受理申请
公示
付清地价款
土地部门签订土地 使用权出让合同的
补充协议
规划审批
规划部门收回原《深圳市建设工程 规划许可证》重新核发《建设工程 规划许可证》或建筑工程装饰、装
修许可文件
2.4、拆除重建类城市更新 ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村
及旧屋村等）均可申请。
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件; 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿 的市场原则。
土地权利人 房屋权利人
协议 买卖 原地和异地安置 作价入股合作开发
单一权利主体
3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：
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业主签署改造意愿委托 书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许可 证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆 除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
注销房地产证 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
核发改造实施 主体批准文件
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同 缴纳地价
由拆迁工作完成起36个月完成
开工许可证
建设 核发竣工 验收证明
入伙
办理房地产证
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程
受理
提出初审意见
征求相关部门意见 形成审定的规划草
案 审议
公示
规划草案和公示处 理
核意发见规审划议批复
规土委管理局
城市更新科
市城市更新办
市规划国土委技术 委员会
规划组织编制主体
市城市规划委员会 建筑与环境艺术委
市规划员国会土委
10个工作日内 45个工作日内
15个自然日 10个工作日内
纳入法定图则
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或 制定）程序
3．3、实施主体操作流程
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报政府立项
确定改造单元主体 土地及房屋确权
编制专项规划
专项规划报区、 市审批
申请拆除项目拆除重建 区域内的建筑物
报用地方案图及办理用 地规划许可证
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收集地块信息 编制可研报告 签订框架协议
注销被拆迁物业产权证 签订土地出让合同
物业查丈
确权 （包括土地房屋权属、
性质）
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补偿 协议 收房
4、城市更新的相关政策
国家相关政策
2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》
2004年1月1日《城市房屋拆迁估价指导意 见》
2004年8月28日 《土地管理法》 2007年8月30日 《城市房地产管理法》 2007年10月1日 《物权法》
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011年6月3日《国有土地上房屋征收评估办法》
城市更新的相关政策
2001
2004 2007 2009
2011 2012
2013
2004年10月28日颁布《深圳市城中村 （旧村）改造暂行办法》 2007年2月《深圳市公共基础设施建设 项目房屋拆迁管理办法》（161）
2009年8月25日颁布《关于推进三旧改 造促进节约集约用 地的若干意见》 2009年10月22日《深圳市城市更新办 法》
深圳市城市更新相关配套文件
2012年2月7日《深圳市城市更新办法实 施细则》
2013年3月¡°1+6¡±文件 2013年5月1日《深圳市房屋征收与补 偿实施办法（试行）》（深圳市248号文 件）
历年城市更新主要政策列表：
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时间 2001 2004 2004 2004 2005 2007 2007 2007 2008 2008 2009
2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2013 2013
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名称 《城市房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 《土地管理法》 《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56 号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159 号 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75 号 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35 号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93 号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府 [2009]78 号） 《深圳市城市更新办法》市政府令第 211 号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59 号 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193 号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《国有土地上房屋征收评估办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1 号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45 号 “1+6”文件 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市 248 号文件）
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一、城市更新单元拟订的基本条件
申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过 综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000 平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公 共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患
1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。
2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）， 鉴定危房等级为 D 级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、 经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发 展要求，影响城市规划实施
1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功 能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。
2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的， 或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。
3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
二、城市更新单元的拟订标准
（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相 对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因 素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。
（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于 城市更新单元总用地面积的 70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述 要求拟订拆迁范围边界。
1．拆迁范围边界涉及道路的：
（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不 纳入拆迁范围。
（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边
界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。
（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路 中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。
拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。
2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界 为界。
3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内 涉及建筑物保留的区域除外。
（三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务 设施和城市公共利益项目用地。
（四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延 续性要求。
（五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订 城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新 单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面 积的 70%。
（六）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满 5 年的城中村 区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
（七）零散用地①、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。
（八）旧居住区建筑物建成时间未达到 20 年的，原则上不得拟订为城市更新单元。
（九）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。
（十）确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地②等未出让的国有用地总 面积不得超过项目建设用地面积的 10%，位于特区内的不得超过 3000 平方米。
三、城市更新单元规划制定计划的申报
（一）申报情形
法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可申报城市 更新单元规划制定计划，并在统筹时优先考虑。
尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照本指引要求 拟订城市更新单元，申报城市更新单元规划制定计划。
（二）申报要求
1．已按本指引要求拟订城市更新单元。
2．申报城市更新单元的用地功能应符合法定图则和其他上层次规划要求。
3．申报城市更新单元的开发强度应合理可行。
4．申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其 它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它 城市公共利益项目建设的用地应大于 3000 平方米且不小于拆迁范围用地面积的 15%。
城市规划或其他相关规定中确定的城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益项目建 设配比要求高于以上标准的，以城市规划或相关规定中确定指标为准。
5．城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，申报主体应提 供区政府（管委会）关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新 项目同步实施。
6．除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的， 应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案，并提供经济可行性研究等相关材料。
7．申报的城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危 险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区） 等城市控制性区域管制要求。
8．已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用 地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。
9．申报城市更新单元范围内的权利主体③应具备更新意愿，并满足以下要求：
（1）申报城市更新单元用地为单一宗地的，须占建筑物总面积 2/3 以上且占总数量 2/3 以上的权利主体同意申请拆除重建后，方可申报。
（2）申报城市更新单元用地为城中村、老屋村④、原农村集体经济组织和原村民 在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域⑤，须经原农村集体经济组织继受单 位的股东大会或股东代表大会表决同意申请拆除重建后，方可申报；或经占建筑物总面 积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组 织继受单位同意后，方可申报。
（3）申报拆迁范围内涉及多个地块⑥的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁 范围用地面积 4/5 后，方可申报。
（三）申报主体
1．申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为
申报。
2．申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委 托单一主体代为申报。
3．市政府各相关主管部门、区政府（管委会）认为确需实施拆除重建，且通过政 府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报。
4．属城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范 围外形成的建成区域的，由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权 利主体委托单一主体代为申报。
（四）申报途径
申报主体可向拟申报更新单元所在地的市规划和国土资源委员会各管理局或区政 府（管委会）城市更新部门提交申报材料，各管理局对辖区申报材料进行审查并征询区 政府（管委会）意见后，上报市规划和国土资源委员会。
市规划和国土资源委员会将对申报纳入计划的城市更新单元相关内容进行审议。审 议通过的城市更新单元规划制定计划按程序公示，报市政府审批。
四、申报材料
（一）申请书
所有申报均须提供城市更新单元规划制定计划申请书，申请书内容应包含以下内 容：
1．申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地 及建筑物产权情况等。
2．申报城市更新单元规划制定计划的理由与原因。
3．申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体 请求。
4．承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。
5．城市更新单元现状整体情况照片（3-5 张）。
（二）申报表格
申报表包括《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一 览表》，表格规范格式详见本指引附件 1 和附件 2。
（三）申报主体的身份证明材料
1．属个人的，提供身份证（复印件）；
2．属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表 人或负责人身份证明；
3．事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核原件）或核准登 记证明、法定代表人或单位负责人证明；
4．国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；
5．单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；
6．个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证 明。属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规范格式的《深圳市城 市更新单元（旧居住区）计划申报委托书》和委托代理人个人身份证明；
7．境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门 的须经司法部授权的律师见证。
（四）图纸
1．更新单元范围图
“更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地 块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形 图等信息。
2．现状权属图
“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号 或用地方案号、权属性质⑦、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理 实体及其名称、最新地形图等信息。
“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、 现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、 同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。
3．建筑物信息图
“建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结 构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。
4．图纸规范格式应参照本指引附件 5《图纸规范格式要求》与附件 6《图纸范例》 要求。图纸图幅不小于 A3，比例尺不低于 1:1000，提供的 CAD 格式文件须使用深圳标
准坐标系。
（五）更新意愿证明材料
1．申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。
2．属旧居住区业主委托申报的，须提供《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划 申报委托书》，规范格式详见本指引附件 3 要求。
3．属城中村的，须提供股东大会会议纪要或股东代表大会会议纪要、参会人员签 名等相关证明材料。
4．旧居住区、旧城等业权分散或地块较多的城市更新单元，须提供《更新意愿统 计表》（规范格式参见本指引附件 4），对更新意愿比例达成情况进行详细统计。
（六）权属材料
申报更新单元范围内土地及建筑的相关权属证明材料。
（七）照片
申报主体须提供更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片（电子文件）。照片 上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。
（八）其他材料
1．除收回、收购情形以外的旧居住区申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等 相关材料。
2．更新单元范围内涉及危房的，须提供相关质检部门认定书。
3．申报主体认为需要提供的其它材料。
（九）材料格式要求
所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的， 加盖骑缝章。
提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：
1．《城市更新单元规划制定计划申请书》、《城市更新单元规划制定计划申报表》 和《地块现状详细信息一览表》：提供 WORD 格式文件；
2．《现状权属图》和《建筑物信息图》：提供 JPG 及 CAD 两种格式文件；
3．《更新意愿统计表》：提供 WORD 或 EXCEL 格式文件；
4．建筑物照片：提供 JPG 格式文件。
五、其他事项
（一）纳入计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划 审核通过，符合相关要求并纳入深圳市城市更新年度实施计划后，方可实施。
（二）城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。纳入计划的更新单元，自 公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。
（三）城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及 城市基础设施和公共服务设施。
（四）纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更 新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。
（五）城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。
（六）纳入计划内的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，将取消其 计划资格。
（七）本指引可在市规划和国土资源委员会网站上（http://www.szpl.gov.cn）下载。
（八）本指引自公布之日起实施。
①本指引所称“零散用地”指根据《深圳市城市规划标准与准则》用地面积小于 1 万 平方米的用地。
②本指引所称“边角地、夹心地、插花地”是指：
“边角地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程 控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于 3000 平方米的地块。
“夹心地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小 于 3000 平方米的地块。
“插花地”：难以单独出具规划要点、与改造范围地块形成交互契入状态的面积小于 3000 平方米的地块。
③本指引所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有 权人。
④本指引所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的
村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域；“老屋村”是指符合 《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府 2007[257]号文）的老屋村。
⑤原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区 域，应按照相关规定优先落实非农建设用地指标或划定老屋村范围，属其他情形的，须 按照有关规定接受处理。
⑥权属清晰的用地，应以独立的产权边界作为一个地块。原农村集体经济组织和原 村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，一般作为一个地块；确需分割 的，可由申报主体结合实际情况进行地块划分。
⑦本指引所称“权属性质”指：国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（征 地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历 史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。
城市更新
目录
城市更新 • 定义 • 地区 • 方式 再看城市 更新 • 广义的城 市更新 定义 地区 方式 • 城市更新 的本质 政策 市场 城市 政策由来 市场驱动 城市化进 程 • 一个比喻
• 中国历史 • 市场中城 土地制度 市更新和 的演变：
谁相关 储备制度 • 不同主体 出让制度 两种土地 • 城市更新 取得方式 的差异 的制度突 破 政府 市场 社区 • 开发商与 社区的博 弈
城市更新 • 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基础设施、公
共服务设施亟需完善.
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
现有土地用途、建筑 依法或者经市政府批 物使用功能或者资源、 准应当进行城市更新 能源利用明显不符合 的其他情形. 社会经济发展要求，
影响城市规划实施.
城市更新 • 方式
综合整治类
不改变建筑主体结构和使用功能 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造
功能改变类
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
再看城市更 新 • 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
• 地区：一线北上广深 二线城中心区 三线四线也有 • 方式：说法不同，做法类似，各地有其地方特色， 旧城改造，核心区更新，二次开发等。
再看城市更 新 • 城市更新的本质
政策：
一种土地制度，有具体 政策支撑
城市：
完善城市发展建设 的一个方法途径
市场：
减少土地市场开发步骤
政策由来 • 城市更新的制度突破 历史土地出让制度
在协议出让实 施的阶段，协 议出让的地块 基本为毛地， 这也是与深圳 现行的城市更 新政策所类似 的地方，城市 更新的地块， 基本为毛地。
净地一般被政 府收为国有储 备地。
经营性用地必 须全市一级或 县一级通过招 拍挂程序出让
土地储备制度是 以政府为主体， 支出土地收储的 资金，进行土地 储备，收储完之 后入库。
深圳土地收储主 体是土地整备中 心，收储完之后 入库。
政策由来 • 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润 政府 增量 收益 市场 利润 深圳城市发展 走在全国前列。
成本
成本计算 成本 城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。
开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
弱政府，强市场；
政府效率低，成本高；
城市更新 土地储备 企业效率高，成本低。
政策突破
深圳人民的产 权意识强。
市场驱动 • 市场中城市更新和谁相关，他们都有什么选择
社区 开发商
政府
先被政府 收储再走 招拍挂路 线
推动区域发展
城市 更新
市场驱动 不同主体针对招拍挂和城市更新两种土地取得方式的差异 政府的关注点：稳定、业绩、挣钱
实施层面 • 招：先征地，后收储，难 以推进实际工作。工作周 期慢 • 城：工作基本交予市场， 推行项目快。
管理层面 • 招：管理覆盖所有层面， 征地，收储，与业主谈判， 招商，项目资金管理等等， 管理压力大。
• 城：只需做好审批工作， 使项目符合区域发展条件
政府
社会管理 • 招：在征地收储的过程中 涉及到强拆，与当地业主 的法律纠纷，如果处理不 当会引发一定社会风险， 对区域领导的业绩会产生 影响。
• 城：熟人社区议事机制
收益层面 • 招：高 • 城：低
市场驱动
开发商关注点：挣钱、满足客户需求、做好项目提升知名度 以便拉来更多项目
市场价值的引入 • 招：缺乏市场属性，市场 资源难以引入 • 城：市场价值介入
招拍挂程序中开发商开始需要付 资金效率层面 出大量土地出让金，一次交清。
• 招：前期投资高，在开发 工业土地出让是土地出让金，分 周期结束后逐步得到收益。
两次交清，一次50%。城市更新 • 城：前期投资低。在开发 程序中前期需交运营费用、补缴 周期中，收益与投资同步 地价、返还物业，相对于土地出 进行，资金流平缓。
让金少了很多
市场
开发主导权利 • 招：完全由政府主导 • 城：在政府框架内有主导权。
1、符合规划功能定位 2、供地率指标，一般政策规定 15%，实际30%-40%。
3、未来引入产业符合当地产业 发展方向。
风险管理 • 招：土地出让时为净地， 基本无风险 • 城：前期工作周期常，存 在一定风险因素。
市场驱动
社区关注点：社区与公司项目分红、回迁房质量、返还物业价值
招：如果涉及市政项目，拆迁补偿 标准比较低，政府拆迁的补偿低于 市场。政府在拆迁过程中还会认定 违法建筑，对不同建筑违建标准不 同，资金补偿又会折损。
招拍挂基本所有程序由政府主 导，社区非常被动，难以参与项目。
城：城市更新项目只要立项之 后，市场对所有土地补偿一视 同仁。
并且社区可以参与项目规 划，参与投资，参与管理。与 开发商协商，理论上可以参与 任何想参与的程序。
市场驱动
• 开发商与社区的博弈 （实际案例）
甲方（左）：佛山市禅城区南庄镇南庄经济联合社 乙方（右）：中交佛山投资发展有限公司 1、负责按照相关部门的要求办理甲方所供土地
的权属变更、土地使用性质转变和土地出让的有
关手续资料，并承全部费用。
2、负责取得项目范围内其他土地使用权证。
1、提供项目所需建设用地 2、用地范围内住户和租户 的搬迁和安置工作，并承担 相应费用。
3、开工前甲方应协助乙方 办理土地权属变更、土地使 用性质转变等手续，协调好 土地上的任何争议。
3、负责筹集本项目开发建设的全部资金（包括 国家、当地政府开征的税、费等）。
4、负责项目的总体策划，方案规划、设计、报 批、实施建设、销售等工作。
拿地
项目经费 项目设计 开发风险
5、甲方按照约定将土地权属变更为乙方后，如 果项目不开发，乙方应无条件将土地权属变更回 甲方，所需费用由乙方承担。
6、甲方所供土地已于本协议订立前与港景签订 了合作开发合同，现在再与乙方签订合作合同， 此前的合同甲方属于违约方，甲方由此应向港景 公司赔偿的违约金由乙方负责支付，乙方应支付 给港景公司违约金****万元。
历史遗留问题
市场驱动
• 开发商与社区的博弈 （实际案例）
5、收益分配时间为从有销售收入开始计 每隔六个月分配一次，该分配为预分配， 最终分配标准以财务核算为准，至物业销 售完毕止。乙方同意应甲方要求随时提供 相关物业的销售、财务、运作状况等信息 供甲方查阅。
6、甲、乙双方同意，若住宅自销售开始 后两年内无法售出的，乙方按照每平方米 5000元的价格向甲方全部购买（仅限于住 宅），相应款项自甲、乙双方达成购买协 议后半年内支付完毕。
7、甲、乙双方根据开发的进度另行订立 补充协议进行约定物业分配的具体时间， 如果乙方没有按照补充协议约定的时间分 配相应物业给甲方，乙方应当按照滞后天 数给予甲方相应赔偿，赔偿标准按照每滞 后一天，每平方米住宅补偿0.5元、商业 2.5元、办公1.5元、酒店2.5元、公寓0.8元， 相应款项在乙方落实分配给甲方的物业时 一并支付。
1、甲方分配物业包括经营性物业及与经营 性物业配套的非经营性物业两部分，经营性 物业包括住宅、商业、办公和酒店等可以出 售或出租取得收益的物业，与经营性物业配 套的非经营性物业是指经营性物业所必须的 配套设施，包括住宅配套停车位、商业配套 停车位。甲方不参与居委会、幼儿园、消防 站、自行车棚、老年活动中心、公共厕所等 公共配套设施的分配。
2、甲方享有分配湖涌站TOD综合开发项目 规划设计方案中的各类经营性物业的权利。
3、已分建成物业如需办房产证等相关税费 的，应根据甲、乙双方分得的物业面积各自 承担。
4、甲、乙双方同意，该项目的住宅全部用 于销售（法定不能销售的除外），甲方按照 当期分配经营性物业面积占当期总经营性物 业面积的比例参与税后净利润的分配。
甲方可随时跟进项目各 类信息
甲方分配部分经营性与 非经营性配套，但不参 与公共配套设施。并享 有分配业态的财务性支 出与收益
甲方为减免损失提出各 类补偿协议措施
市场驱动 • 其它诸多因素
项目前期准备
业主：项目建成业态 分配比例、物业的选 择、回迁房物业户型、 实时跟进项目，项目 信息公开、违约责任、 项目管理分工 开发商：项目时间， 开发周期、财务处理， 所得税增值税等、租 金计息方法、项目风 险管理 政府：规划功能、公 建配套、历史问题处 理
规划层面
土地取得 条件
政府：在框架下允许开 发商主导项目；发布项 目公告，社会知情权；
项目相关建议技术处理；
控制物业配比、容积率 等。
开发商：开发品质与经 济效益最大化，平衡兼 顾两者；对住宅和商业 产业不同项目，开发商 更喜欢资金高流转的项 目。
开发条件是否 成熟；
返还物业质量 如何；
规划是否支持 土地开发；
周边公建配套 条件；
企业资质；
开发时间与开 发周期。
社区：品质，物业衡量 价值。
城市化进程 • 一个比喻
一个城市的开发就像写报告，报告从初稿到终稿有 个很长的过程，初稿要不断的修改，才能接近终稿， 城市具其雏形之后，城市更新就像报告中需要不断 修改的地方，只不过永远不会达到终稿。
案例 • 城市核心区更新案例：上海新天地
启动旧改项目：
新天地为上海太平桥改造的启 动项目
处于城市中心位置：
新天地距淮海中路高档消费商 业区600米左右。
占地面积52万平方米 原自然街坊23个 原居住人口7万人
附件：招拍挂具体程序——招标
出让 人
出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块 的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件
出让人应当至少在投 标、拍卖或者挂牌开 始日前20 日发布招标、 拍卖或者挂牌公告
出让人按照招标公告规 定的时间、地点开标， 邀请所有投标人参加。
当众开启标箱，宣布投 标人名称、投标价格和 投标文件的主要内容 投标人少于三人的，出 让人应当依照本规定重 新招标
确定标底或者底 价(活动结束之前 保密) 公告
标 箱
出方案
（地块的用途、 年限、出让方 式、时间和其 他条件等方案）
投标 人
评标小组 进行评标
综合评价标准，确定 中标人
投标人在投标截 止时间前将标书 投入标箱。标书 投入标箱后，不 可撤回。
招标：本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称 出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标， 根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
达到一定资金规模项目，都需要走招标程序
拍卖
介绍拍卖宗地信息 报出起叫价、竞价 三次宣布同一应价而没 有再应价的，主持人落 槌表示拍卖成交 竞买人不足三人，或者 竞买人的最高应价未达 到底价时，主持人应当 终止拍卖。
竞 得 人
挂牌公告，公布 宗地信息，出让 人与竞得人协商 报价，挂牌截止 时间确定竞得人
成交 （钱够， 主动， 符合条 件）
10个工作日内 将招标拍卖挂 牌出让结果在 土地有形市场 或者指定的场 所、媒介公布
本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进 行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌
挂牌公告
挂牌时间不得少于10日。挂牌 期间可根据竞买人竞价情况调 整增价幅度。
符合条 件的 竞买人
（出让人将挂牌宗地的 面积、界址、空间范围、 现状、用途、使用年期、 规划指标要求、开工时 间和竣工时间、起始价、 增价规则及增价幅度等）
报价高于底价；
报价相同先到 先得；
挂牌主 持人
报价
更新显 示挂牌 价格
竞得人
挂牌期限 届满
宣布 最高 报价
询问竞买 人是否继 续竞价
有
竞价
挂牌：本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
招拍挂分别适合不同项目，招标目前基本很少使用，一般大型综合性项目，土地面积大，功能复合型 ，需要一 个综合文件提出一些规划，建设意见的项目需要招标 挂牌主要用于工业产业用地，教育等，指向性比较明确。商业住宅拍卖，经营性市政用地，加油站，加气站等
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..
.
城市更新
1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）具有以下情形之一的区域，根据城市规划 和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村 的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患， 现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不 符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城 市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段，其特 点均有不同，具体如下：
.
.word.资料.
..
.
..
.
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在容、动因等方面有了更深一层的 意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计 划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前 的城市更新更主以市场为主导来推动：
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2、城市更新的途径
的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除 重建类，各种途径特点如下：
综合整治类 功能改变类
不改变建筑主体结构和使用功能
✓改善消防设施
✓改善基础设施和公共服务设施
不改变土✓地改使善用沿权街的立权面利、主环体境和整使治用期限 保留建筑✓物既的有原建主筑体节结能构改造
✓改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
✓可能改变土地使用权的权利主体
✓可能变更部分土地性质
2.1、城市更新的几个基本概念
✓严格按照城市更新单元规划、城市更新
城市更新单元：是为实施以拆除年度重计建划类的城规市定更实新施 为主的城市更新活动而划定
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的相对成片区域；
基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本
管理单位 多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建 类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度 计划；应包含相关资金来源等容；
2.2、综合整治类城市更新
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——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
不改变建筑主体结构和使用功能；
一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规的要求。
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设 施、公共服务设施
和市容环境
市政府
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
区政府
权利人
其他相关人
2.3、功能改变类城市更新
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
1、符合城市规划；
2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、已签订《市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的
(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特
色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的
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(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域的建筑物 改变功能的
(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者 公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的
(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求 或者造成建筑物剩余部分使用不便的
(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物其他业主及同一宗地其他主 与改变功能有利害关系的业主同意的
(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的 ——申请流程：向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料
受理申请
公示
付清地价款
土地部门签订土地 使用权出让合同的
补充协议
规划审批
规划部门收回原《深圳市建设工程 规划许可证》重新核发《建设工程 规划许可证》或建筑工程装饰、装
修许可文件
2.4、拆除重建类城市更新 ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村
及旧屋村等）均可申请。
（一）更新围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件; 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿的
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市场原则。
土地权利人 房屋权利人
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协议 买卖 原地和异地安置 作价入股合作开发
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单一权利主体
3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：
业主签署改造意愿委托 书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许可 证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆 除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
注销房地产证 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
核发改造实施 主体批准文件
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同 缴纳地价
由拆迁工作完成起36个月完成
开工许可证
建设 核发竣工 验收证明
入伙
办理房地产证
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程
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受理
提出初审意见
征求相关部门意见 形成审定的规划草
案 审议
公示
规划草案和公示处 理
核意发见规审划议批复
规土委管理局
城市更新科
市城市更新办
市规划国土委技术 委员会
规划组织编制主体
市城市规划委员会 建筑与环境艺术委
城市更新
1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划 和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村 的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患， 现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符 合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发 展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其 特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层 的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计 划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前 的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是 拆除重建类，各种途径特点如下：
2.1、城市更新的几个基本概念
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定 的相对成片区域；
基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本 管理单位
多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除 重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年 度计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新 ——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
◆ 不改变建筑主体结构和使用功能；
◆ 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
2.3、功能改变类城市更新 ——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
◆ 1、符合城市规划；
◆ 2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
◆ 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
◆ 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新: (一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色 和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物 改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公 共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或 者造成建筑物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他 主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程：向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
2.4、拆除重建类城市更新 ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村 及旧屋村等）均可申请。
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件; 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自 愿的市场原则。
3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程 3．3、实施主体操作流程
4、城市更新的相关政策
历年城市更新主要政策列表：
时间 名称 2001 《城市房屋拆迁管理条例》 2004 《城市房屋拆迁估价指导意见》 2004 《土地管理法》 2004 《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56 号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159 号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75 号 2007 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35 号 2008 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93 号
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府 2009
[2009]78 号） 2009 《深圳市城市更新办法》市政府令第 211 号
2010 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59 号 2010 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193 号 2010 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 2010 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 2011 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 2011 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 2011 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011 《国有土地上房屋征收评估办法》 2012 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1 号 2012 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45 号 2013 “1+6”文件 2013 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市 248 号文件）
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