对控制性详细规划指标控制的分析

摘要：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。本文作者主要对控制性详细规划指标控制进行研究和分析，进一步为我国控制性详细计划的发展提供理论依据。

关键词：控规；地块划分；指标体系；详细规划

1我国控制性详细规划的基本内容

1.1、规划控制指标体系

（1） 土地使用。土地使用包括土地使用控制和环境容量控制。

土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范同等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。

（2）设施配套。包括公共设施配套和市政公用设施配套。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。

（3）建筑建造。包括建筑建造控制和城市设计引导。建筑建造控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。

（4）行为活动控制。行为活动控制是从外部环境要求小发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。交通活动控制内容为交通出入口方位、数量、规定允许人口方向和数量、交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型以及地块内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定装卸场地位置和面积环境保护控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。

1.2、规划控制方式

指标量化：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。

条文规定：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，对规划地块需作使用性质规定或提出其他特殊要求时采用。

图则标定：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，当需要对规划地块的划分和建筑的布置作标示时采用。

城市设计引导：通过一系列指导性综合设计要求和建议，为开发控制提供管理准则和设计框架。

1.3、规划控制指标类型

控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般为以下各项：人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求。

1.4、地块划分

地块是控规为更好地控制土地使用所规定的最基本用地，是制定文本冈则时编码与指标的载体。地块使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，也可以重组。划分地块参照下列素综合考虑：（1）用地功能性质的区别。（2）用地产权或使用权边界。（3）城市"六线"规划等专业规划要求。（4）考虑土地价值的区位级差。因区位不同地块管理要求也会不一样。（5）不超越分区界或片区界，以利于规划管理。（6）与开发规模尽可能一致。（7）兼顾基层仃政管辖界线，以利于现状资料收集统计。

2存在问题

2.1、存地块性质确定上缺乏强制性和灵活性

有的控规将用地按统一原则、指标、方式划分，造成强制性用地在规定上不够严格或严谨，难以保证实施的强制性和可操作性。而引导性用地的兼容性又太狭窄，使建设用地得不到充分发挥作用。

2.2、在基本地块划分上存在随意性和盲目性

规划师们为了满足建筑群体轴线视廊和体量变化的要求，把地块划分得大小不一，把建筑规定得高高低低；对相邻的地块，人为规定不同的建设密度，有时沿街用地的密度反而定得低，制造不合理的

地价差。这样不仅丧失了统一的标准和公平的原则，而且还违背了地价运作的经济规律。

2.3、在控制指标确定上存在随意性

不少控规，在控制指标确定上，多按照设计人自身的经验或传统做法，对规划地段所处的区位、城市的规模等级、城市传统的土地开发强度等缺乏必要的了解和参照，缺乏必要的研究和分析，存在很大的随意性，大大削弱了控规的科学性和严肃性。

3积极控制与主动引导的指标构成

3.1、指标内容体系的构成

对控规指标按照建设内容分成4大类，分别是土地利用与使用属性指标、环境容量与土地使用强度指标、建筑形态与城市设计指标、设施配置要求指标。

土地利用与使用属性指标主要包括地块划分、地块界线与规模，建议用地性质等4个适建性质两个土地范围（征地范围、权属范围）与得地率等。环境容量与土地使用强度指标主要包括容积率、建筑密度、绿地率与集中绿地率、人口容量等。建筑形态与城市设计指标主要包括退界、建筑限高与限低、建筑间距、交通出入口、建筑体型、体量、风格、色彩、公共空间要求等。设施配置要求指标主要包括产业服务设施、生活服务设施、交通设施、市政基础设施等。

3.2、控制性指标与引导性指标的选择

控制性指标主要从土地利用与使用属性指标以及环境容量与土地使用强度指标中选取，采用6项规划控制指标：用地性质、建筑密度、建筑限高与限低、容积率、绿地率与集中绿地率、机动车禁止出口地段，其他指标列为控制性辅助指标。引导性指标主要从建筑形态与城市设计指标、设施配置要求指标中选取。在此对控制性主要指标进行详细解析，引导性指标难以定量，仅作为建设项目的引导，没有必要定得过于具体。

4强制性用地与引导性用地划分

4. l、强制性用地与引导性用地

强制性用地包括城市道路、广场、停车场用地、对外交通设施用地、绿化用地、公益型公建用地、市政公用设施用地、防灾设施用地等，具有强制性、计划性、公益性、相对不变性等特点，可按照不同性质用地属性和要求，确定相应的地块大小，宜大则大，宜小则小。而引导性用地，在建设上具有很强的不确定性、灵活性、兼容性、可变性、无计划性，应根据用地和环境情况综合确定。

4.2、地块划分需兼顾的因素

鉴于控规对象的多样性和不确定性，地块划分应兼顾业主用地产权、基层行政管辖界限及地块使用性质的单一性要求；土地价值的区位差异；建筑群体的空间组合及区内环境景观建设要求；竖向设施及市政工程建设要求；土地使用性质的兼容与转换，地块进一步细分或合并的可能性等要求。

5图则表达

在控制图则表达上，要强化强制性内容的规定性和可操作性。凡是强制性内容的用地，应该通过定性、定量、定位的方式，在图则上明确标示各不同地块的性质、用地界线、具体位置、控制指标等。难以在图则上明确定位的强制性内容，如配套设施，应落实到具体地块。凡是引导性内容，应该在定性上增加可选择性和兼容性，在定量上通过划分较大地块，进行总量控制，在定位上增加灵活性。

6参考文献

【1】沈娜关于土地再分问题的研究--我国控制性详细规划内容的缺失，大连：大连理工大学，2010

【2】杨浚北京市控制性详细规划编制与实施中的主要问题及其对策研究【D】北京：北京建筑工程学院，2012

【3】李强，王珊.纽约的分区制及其启示【D】.城市规划学刊，2011，（5）：91-92

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