基于AHP法的房地产项目投资决策应用研究

摘要 本文把房地产投资决策影响因素分为四类，包括环境指标、产品指标、财务指标和风险指标，在此基础上建立了房地产项目投资评价指标体系；同时，通过选择上述由专家经验或财务测算形成的相关指标，运用AHP（层次分析法）对投资项目进行综合全面的评价，定性和定量分析相结合，理论研究与案例应用相结合，确定的指标权重科学合理，得到的评价结果较为全面客观，既能反映备选投资方案的优劣顺序，也能对各个影响因素进行有效评价，从而为房地产投资决策提供一种较为科学、系统和有效的决策模型及方法。

关键词 AHP 房地产 投资决策

中图分类号：F123.1 文献标识码：A

层次分析法AHP(Analytical Hierarchy Process) 由美国匹兹堡大学教授、运筹学家托马斯·塞蒂在20世纪70年代提出，该方法通过将复杂问题分解为若干层次和若干要素，在各要素间进行比较、判断和计算，从而获得不同要素和不同待选方案的权重，为选择最优方案提供了决策依据，特别适合于多方案或多项目的房地产投资决策。

一、建立房地产项目投资决策指标体系

房地产投资项目规模巨大，影响因素众多，诸如宏观环境、项目区位、户型设计、环境配套、财务指标等都会对项目投资决策产生重要影响。因此，构建全面合理的投资决策指标体系是投资决策的前提，本文将房地产投资决策指标体系分为环境指标、产品指标、财务指标和风险指标四个方面。

（一）环境指标。

房地产投资的项目环境是指在投资的一定区域内，在一定时间内对投资项目所要达到的目标产生影响的外部条件 ，包括政治环境、经济环境、社会环境。行业政策、行业状况及趋势、周边市场竞争等子指标。

（二）产品指标。

房地产产品是为用户提供的住宅、商业房屋或办公写字楼等，产品区位、质量、环境、舒适度和为用户提供的其它价值等都是产品指标的重要内容。包括方案设计、工程质量、市场价格、交通状况、基础设施、市政配套、物业管理与社区服务、环境与公共资源、开发商品牌和资源优势等子指标。

（三）财务指标。

财务指标是房地产项目通过财务分析得到的结果和评价依据，需采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。包括投资回收期、净现值(NPV)、财务内部收益率(IRR)，净资产收益率、总投资额等子指标。

（四）风险指标。

房地产投资一般易受宏观政策影响、财务杠杆比率较高、投资地点固定，这些特点使房地产项目面临较高的投资风险，主要分为系统风险和非系统风险。其中，对整个房地产市场内的所有投资项目都产生影响，投资者无法消除的风险统称为系统风险，如政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场风险等；而只对某个具体项目产生影响，且投资者采取有效的措施可以消除或者避免的风险，称为非系统风险或个别风险，如工程风险、经营风险、财务风险等。

二、应用AHP法进行房地产投资决策

（一）建立层次结构模型。

应用AHP分析决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型，把复杂问题分解为若干元素，这些元素又按其属性及关系形成若干层次。这些层次可以分为三类：

1、最高层，也称为目标层。这一层次中只有一个元素，即预定目标或理想结果，对于房地产项目来说，即收益相对最大、风险相对较低的最佳投资方案。

2、中间层，也称为准则层。这一层次中包含为实现目标所涉及的中间要素，也可以由若干个层次组成，本文分为环境指标、产品指标、财务指标和风险指标，也可以根据项目实际情况和需要，直接选取市场竞争、产品设计、内部收益率、投资回收期或经营风险等子指标。

3、最底层，也称为措施层或方案层。这一层次包括为实现目标可供选择的各种措施、决策方案等，本文拟以某项目住宅楼、商业楼、办公楼3个可行的投资方案进行决策分析。

图2 层次结构模型

（二）构造判断矩阵。

判断矩阵表示针对上一层次某因素，本层次与它有关因素之间相对重要性的比较，可以用成对比较、九级（1－9）标度法进行判断，直到最下层。该项目经过两两比较后得到的判断矩阵如表1-表7。

表1 b1-b6相对于a（最佳投资方案）的判断矩阵

表2 c1-c3相对于b1(周边市场竞争)的判断矩阵

表3 c1-c3相对于b2(设计方案)的判断矩阵

表4 c1-c3相对于b3(内部收益率)的判断矩阵

表5 c1-c3相对于b4(投资回收期)的判断矩阵

表6 c1-c3相对于b5(总投资额)的判断矩阵

表7 c1-c3相对于b6(经营风险)的判断矩阵

（三）层次单排序及一致性检验。

层次单排序就是把本层所有各元素经归一化后, 计算判断矩阵的最大特征向量，判断矩阵对应于最大特征值的特征向量W，即得出对于上一层次某因素相对重要性的排序权值，最常用的方法是和积法和方根法，本文采用和积法。

1、将判断矩阵的每一列元素作归一化处理，将判断矩阵的每一列元素作归一化处理，其元素的一般项为：

(i,j=1,2,….n)

其中第一、二、三列的输入EXCEL公式如下，依次类推：

2、将每一列经归一化处理后的判断矩阵按行相加，再按行平均，权重w计算公式输入如下:

即,最后一列第一行EXCEL公式为“=SUM(B25:G25)/6”，依次类推，求得全部权重向量w值：

权重向量w计算结果为：w=(0.044 0.103 0.227 0.108 0.327 0.191 )T

3、计算特征值wi及最大特征根，， 其中第一个数是将判断矩阵第一行和 wi 相应的数相乘，并将得数相加得到，依此类推，如下图。EXCEL计算公式输入如下：

（PRODUCT 函数的意义是将两个矩阵对应的数相乘）

分别得到特征值wi及最大特征根 ma如下：

4、判断矩阵一致性指标C.I(Consistency Index)

通过一致性检验。

5、方案层对准则层的权重WC计算

对于方案层的计算与以上步骤相同，具体不再赘述。

（四）层次综合排序及一致性检验。

利用层次单排序的计算结果，进一步综合出对更上一层次的优劣顺序，就是层次总排序的任务。

因方案c1的权重最大，故应做出选择c1住宅楼方案的决策。

三、结束语

本文针对房地产项目投资决策的特点，构建了房地产项目投资决策指标集，并利用层次分析法来确定影响房地产投资决策各因素的权重，可以综合考虑专家意见和测算分析结果，实现定性与定量分析相结合，方法较为简单，可用于房地产投资项目的多方案或多项目比选，是进行房地产投资决策的较佳工具。

（作者：中央财经大学工商管理硕士，房地产投资研究方向，中级经济师职称，注册一级建造师执业资格，现就职于北京华融基础设施投资有限公司政策研究部）

注释：

豍刘新宪.选择与判断-AHP(层次分析法)决策.上海科学普及出版社,1990.

豎罗龙昌.房地产经营管理.暨南大学出版社,1995.

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