五星级酒店政府招商项目可研报告

　房 地 产 项 目

　初 步 可 行 性 研 究 报 告 纲 要

　（五星级酒店 政府 招商项目）

　目 目

　录 第一章

　总论 ···················································· 错误! 未定义书签。

　第一节

　概述 ............................................................. 错误! 未定义书签。

　第二节

　研究结论..................................................... 错误! 未定义书签。

　第二章

　行业和市场分析 ····································· 错误! 未定义书签。

　第一节

　行业发展现状 ............................................ 错误! 未定义书签。

　第二节

　行业未来发展趋势 .................................... 错误! 未定义书签。

　第三节

　市场竞争分析 ............................................ 错误! 未定义书签。

　第三章

　项目投资分析 ········································ 错误! 未定义书签。

　第一节

　投资环境分析 ............................................ 错误! 未定义书签。

　第二节

　市场环境分析 ............................................ 错误! 未定义书签。

　第四章

　建设目标及建设内容 ······························· 错误! 未定义书签。

　第一节

　建设目标..................................................... 错误! 未定义书签。

　第二节

　建设规模..................................................... 错误! 未定义书签。

　第三节

　工厂技术方案 ............................................ 错误! 未定义书签。

　第五章 项目场址与建设条件 ······························· 错误! 未定义书签。

　第一节 项目场址..................................................... 错误! 未定义书签。

　第二节 建设条件..................................................... 错误! 未定义书签。

　第六章

　项目经营方案 ········································ 错误! 未定义书签。

　第一节

　项目定位..................................................... 错误! 未定义书签。

　第二节

　主要生产设备设施 .................................... 错误! 未定义书签。

　第三节

　项目经营及管理策略 ................................ 错误! 未定义书签。

　第四节 技术设备..................................................... 错误! 未定义书签。

　第七章 工程技术方案 ········································ 错误! 未定义书签。

　第一节 总体设计概况 ............................................ 错误! 未定义书签。

　第二节 总平面布置 ................................................ 错误! 未定义书签。

　第八章 环境保护与安全 ····································· 错误! 未定义书签。

　第九章 组织机构及劳动成员 ······························· 错误! 未定义书签。

　第一节 组织机构..................................................... 错误! 未定义书签。

　第二节 劳动定员及培训 ........................................ 错误! 未定义书签。

　第十章 投资估算及资金筹措 ······························· 错误! 未定义书签。

　第一节 投资估算..................................................... 错误! 未定义书签。

　第二节 资金筹措..................................................... 错误! 未定义书签。

　第十一章 财务评价 ··········································· 错误! 未定义书签。

　第一节 营业收入和成本估算 ................................ 错误! 未定义书签。

　第二节

　项目盈利能力分析 .................................... 错误! 未定义书签。

　第三节

　项目不确定性分析 .................................... 错误! 未定义书签。

　第十二章 研究结论与建议 ···································· 错误! 未定义书签。

　一、总论摘要

　1 1.1 项目名称

　东城区房地产项目 2 1.2 项目概况

　1.2.1 宗地位置

　 2 1.2.2 规划指标

　 宗地占地面积：占地面积约为 200 亩，折合约 13.33 万平方米，分为东侧、西侧和酒店 3 块用地  宗地性质：商业和居住综合用地  容积率：基本规划条件——五星级酒店占地不低于 50 亩（总建筑面积不低于 3.5 万平米），其他尚无规划部门准确指标，目前已做方案的容积率在 3左右，主力楼高在 18-30 层等高层建筑（高层在县城接受度不是太高，需要一个过程，倘若按政府要求四五年内去化完毕，在 XX 这样的县城，很难）

　 总建筑面积：酒店 3.5 万平米+住宅和商业 20 万平米（容积率为 2）或住宅和商业 25 万平米（容积率为 2.5）或住宅和商业 30 万平米（容积率为 3）=23.5 万平米或 28.5 万平米或 33.5 万平米  根据县域市场的实际情况 以及酒店的巨额投资 ，我们建议容积率在 在 2 2- -3 3 区 间）

　（除酒店外）

　，可以在 在 2 2- -5 2.5 区间寻求较为合理的容积率

　1.3 3 财务分析

　方案确定后另行概算。

　1.4 4 综合 评价

　根据 2012 年《政府工作报告》任务分解落实方案，确保完成东方大道、XX大道、人民东路，以及沂河路、潮河路等道路建设，形成“四纵四横”主支干道网络。开工建设五星级大酒店、综合物流市场等八项重点工程，完成给排水等基础设施配套，全面拉开东城起步区框架。

　东城区，是 XX 县重要发展的战略区域。东城区，是 XX 区域发展、功能升级的必然方向。同时东城区规划起点高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届地方党政领导班子对新城发展更加重视，东城区发展建设驶入快车道。

　项目总规模在二十多万平米，用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的五星级酒店招商合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。

　二、项目概况

　1 2.1 项目地理位置

　地块位于 XX 东城区 XX 大道东、人民东路北交汇处（县城东郊东 XX 乡境内）。

　2 2.2 项目地块现状

　宗地现状场地平整，现为农田，目前地处城东郊乡野，宗地外正在铺设道路。

　3 2.3 周边交通状况

　区位优势初现端倪，规划交通路网发达。

　4 2.4 项目周边配套

　目前项目所处的区域周边配套尚不完善，从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有酒店、医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。

　5 2.5 项目周边环境

　 用地四至 情况 ：

　宗地西为 XX 大道，南为人民东路，北为淮海路，中间为黄山路。

　 用地重要影响因素分析：

　目前主要为农田，周边是村庄，正在铺设道路，尚无污染源和不利建筑物。

　6 2.6 控规指标

　仅有招商部门的五星级酒店指标，其它商业和住宅板块尚无规划部门的《规划设计条件通知书》。

　三、区域 发展 规划 分析

　3.1XX 区域概况

　 XX 县 1912 年建县，得名于南有大川灌河，北有名山 XX。县域面积 1538 平方公里，下辖 7 镇 12 乡、2 个省市属农盐场、301 个行政村和 22 个社区居委会，人口 101 万，其中 XX 县城区现状人口 20.5 万人，住房总建筑面积为 680 万平积 方米，人均建筑面积 32.38 平方米。现状居住用地面积 750 公顷，占现状城市建设用地 28.8%，人均居住用地面积 36.5 平方米。XX 地处东经 119°2′50″—119°52′9″,北纬 34°11′45″—34°38′50″，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。XX 属暖温带季风性气候，年均气温 15℃，年均降水量 959.4 毫米，年均日照总时数 2456.2 小时。

　XX 县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路，204 国道、236、324、242（在建）省道穿境而过，交通便捷，城畅乡通，集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。县城规划区面积 51.89平方公里，已建成面积 20 平方公里，全县城镇化率 28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。XX 县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量 21.6 万门，现有用户 18 万户，每百人拥有电话 17 部。移动通讯实现无缝隙覆盖。

　XX 生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积 6.45平方公里。全县耕地面积 154 万亩，人均耕地 1.5 亩，土壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。XX 县属暖温带湿润性季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达 16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准；XX 县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化底蕴深厚。2011 年，XX 境内的大伊山旅游风景区通过国家 4A 级景区省初建。

　3.2X XX 经济发展

　2011 年，全县完成地区生产总值 192.22 亿元，同比增长 14%；完成全社会固定资产投资 179.53 亿元，同比增长 17.88%，其中工业固定资产投资 114.75 亿元，同比增长 18.42%。财政总收入 51.11 亿元，同比增长 26.6%，其中一般预算收入 21.61 亿元，同比增长 32%，一般预算收入中税收占比始终保持全市第一；农民人均现金收入 7839 元，同比增长 20.2%；城镇居民人均可支配收入 14047元，同比增长 17.7%。

　3.3XX 发展规划 《XX 县城市总体规划（2010～2030）》基础资料翔实，指导思想明确，对 XX县区位特点、资源条件和发展趋势的分析较为透彻，提出的发展战略、发展目标与 XX 县的战略地位较相适应，确定的城市主要发展方向、空间结构等方面总体上符合 XX 县未来发展的需要。

　3.4X XX 东城区功能布局

　 《XX 县东部新区控制性详细规划及城市设计》豪情出炉！

　规划范围：东至规划连淮铁路线，西抵盐河及振兴中路，南到徒沟河路，北至通伊路。规划总用地面积为 22.3 平方公里，核心控制区面积 12.4 平方公里。

　 东部新区规划功能布局结构为“ 三 心、四区；一轴、六带”，即构建城市商贸、文化和景观核心、绿化景观中心、行政商贸中心、综合商务中心。规划区由北向南分为四大区域，分别为：宜居生活区、中心商贸区、宜居生活区、工业物流区。以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路 XX 站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。依托区内自然水系和规划道路，形成“ 四横两

　纵”结构的 六条绿化景观带。

　规划道路等级分主干道、次干道、支路三级。城市主干道路网为道路网结构：“ 六横四纵”六横：通伊路、通榆路、人民路、南环路、张洪河路、徒沟河路；四纵：振兴路、东环路、东方大道、204 国道。

　 规划依托现有东部城区现状水系建立 绿色生态廊道，形成城区内部的绿色网络骨架，规划城市绿地采用点状、线状和带状绿地相结合的布局方法。以线状的滨河绿化为骨干，以城市公园和点状绿地为重点，创造完整合理又富有特色的城市绿地系统，为该片区居民提供 舒适宜人的生活空间。

　3.5X XX 东城区 区域发展潜力小结

　宏观环境潜力：

　XX 东城区大格局下，区域迎来新发展契机。

　区域 发展 引擎：

　重点项目的规划与建设，为区域经济发展与人口导入提供强有力的支撑。

　X XX 东城 定位：

　未来五年的城市发展方向！以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路 XX 站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。新一届县委、县政府领导班子对新城发展尤为重视，未来几年内 XX 东部新城建设将驶入快车道。

　四 、项目市场分析

　4 41 .1 宏观新政解析

　4 4 .1.1 1 房地产行业宏观政策 回顾

　2009 “国四条”——是指在 2009 年 12 月 14 日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

　2010 年 年 “ 国十一条” ”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 • 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 • 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 • 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于 40% • 四、继续实施差别化的住房税收政策 • 五、加强房地产信贷风险管理 • 六、继续整顿房地产市场秩序 • 七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 • 八、加强市场监测 • 九、力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题 • 十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 • 十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制

　2011 “国八条”——国务院总理温家宝 2011 年 1 月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自 2010 年 4 月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

　• 一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　• 二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　• 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个

　人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　• 四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。

　• 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　• 五、 、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。

　• 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　• 六 、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　• 原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　• 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　• 八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　• 2012 中央四部门 10 天 天 4 次辟谣，驳房地产政策可能松动 ——房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关系到今后房地产市场走势，也成为购房者买房的风向标。2012 年以来，限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。最近过去 10 天，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。

　4.1.2 宏观新政下的 XX 市场

　2011 年连云港楼市成交面积，XX 最少，只有 6.3 万平米，而其他 3 个县的成交面积在 57-75 万平米，XX 仅占 4 个县 2011 年度成交面积的 3.5%！下图所示：

　 2012 年截至 6 月份，XX 的楼市成交比 2011 年大有好转，业已成交套数 2077 套，成交面积近 23 万平米！XX 几乎和其他 3 个县平分秋色。下图所示：

　4 4. .2 2

　X XX 土地一级市场

　4.2 21 .1 土地市场成交

　XX2012 年第 1 期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告 XX 县国土资源局于 2012 年 2 月 1 日—2012 年 2 月 15 日举行的 2012 年第1 期国有建设用地使用权挂牌出让活动，有 4 家企业报名参与 8 幅地块的竞买，现将其出让成交结果公告如下：

　县城 2012－1 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积157854平方米，由连云港腾翔金属材料有限公司以总价人民币1516万元竞得。

　县临港产业区 2012-1 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积 67001 平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币 2615 万元竞得。

　平均 0 20 来万每亩，计容后，楼面地价会更低。

　县临港产业区 2012-2 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积 67354 平方米，由 XX 伟业建筑工程有限公司以总价人民币 2425 万元竞得。

　平均 0 20 来万每亩，计容后，楼面地价会更低。

　县临港产业区 2012-3 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积 45211 平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币 1628 万元竞得。

　平均 0 20 来万每亩，计容后，楼面地价会更低。

　县临港产业区 2012-4 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积 65857 平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币 2570 万元竞得。。

　县临港产业区 2012-5 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积 66929 平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币 2410 万元竞得。

　县临港产业区 2012-6 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积 43266 平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币 1558 万元竞得。

　县临港产业区 2012-7 号地块以“净地”方式出让，规划用途为仓储用地，土地面积 1333362 平方米，由连云港鹏涛污水管道安装有限公司以总价人民币12801 万元竞得。

　XX2012 年第 3 期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告 XX 县国土资源局于 2012 年 5 月 14 日—2012 年 5 月 24 日举行的 2012 年第 3 期国有建设用地使用权挂牌出让活动，有 15 家企业报名参与 13 幅地块的竞买，现将其出让成交结果公告如下：

　县城 2012－3 号地块以“净地”方式出让，规划用途为交通运输业用地，土地面积 13333 平方米，由江苏博鹏重工机械有限公司以总价人民币 300 万元竞得。

　县城 2012-4 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积 24890 平方米，由连云港科奇科技有限公司以总价人民币 240 万元竞得。

　县城 2012-5 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积 16979 平方米，由连云港科奇科技有限公司以总价人民币 165 万元竞得。

　县城 2012-6 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积 14970 平方米，由连云港华泰生物有限公司以总价人民币 145 万元竞得。

　县城 2012-7 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积 30615 平方米，由连云港光越光电科技有限公司以总价人民币 689 万元竞得。

　县城 2012-8 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积 50275 平方米，由连云港鲜禾制鞋有限公司以总价人民币 485 万元竞得。。

　县城 2012-9 号地块以“净地”方式出让，规划用途为住宅兼商业金额业用地，土地面积 25809 平方米，由连云港和盛有限公司以总价人民币 5210 万元竞得。

　县城用地，7 137 万元每亩，计容后，楼面地价会低些。

　县临港产业区 2012-34 号地块以“净地”方式出让，规划用途为公共设施用地，土地面积 21006 平方米，由连云港通畅管道安装工程有限公司以总价人民币 202 万元竞得。

　县临港产业区 2012-35 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积 199049 平方米，由连云港城宇盛虹纺织有限公司以总价人民币 1920 万元竞得。

　县临港产业区 2012-36 号地块以“净地”方式出让，规划用途为仓储用地，土地面积 19717 平方米，由连云港通畅管道安装工程有限公司以总价人民币 190万元竞得。

　县临港产业区 2012-37 号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积37467平方米，由连云港花蝶化学有限公司以总价人民币845万元竞得。

　县临港产业区 2012-38 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积 246881 平方米，由江苏燕尾港港口有限公司以总价人民币 18520 万元竞得。

　县临港产业区 2012-39 号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积 60377 平方米，由江苏燕尾港港口有限公司以总价人民币 4530 万元竞得。0 50 万元每亩，计容后，楼面地价会低些。

　县城 2012-10 号地块以“净地”方式出让，规划用途为住宅兼旅馆业用地，土地面积 32961 平方米，无人报名，未成交。

　住宅 兼旅馆业用地 ，未成交， 此地的 住宅或 旅馆 业 不被 看好。

　 4.2 22 .2 土地潜在供应市场

　XX 县 县 2010 年度土地供应计划 已批、存量土地供应面积约 5350 亩。

　1、商住综合用地 2200 亩； 2、工业用地 3000 亩，其中新增建设用地约 300 亩，其余均为存量建设用地； 3、公共设施用地 150 亩。

　2 2012 年度 X XX 县国有建设用地供应总量 商服用地 3 61.33 公顷（约 0 920 亩），工矿仓储用地 414.6667 公顷，住宅用地 31.9 公顷（其中：廉租房用地 0.5334 公顷，经济适用房用地 3.2667 公顷，商品住房用地 9 26.6999 公顷 （约 0 400 亩），其他用地 1.4 公顷），公共管理与公共服务用地 10.3334 公顷，交通运输用地 26.6667 公顷，水域及水利设施用地 1公顷，特殊用地 1.3334 公顷。

　2012 年 XX 县计划供应的国有建设用地中，商服、住宅、工矿仓储用地、以其他方式投资的公租房等用地主要以招、拍、挂出让的方式供给， 计划以出让地 方式供应土地 488.6766 公顷约 （约 7300 ）

　亩），占总供应面积的 89.30%；住宅用地中的政府投资建设的和面向经济适用住房对象供应的公租房、经济适用房、棚户区改造、公租房用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地及特殊用地以划拨方式供给，供应面积为 58.5536 公顷，占总供应面积的 10.70%。

　4.3 3X XX 商品房二级市场

　4.3.1 住宅 市场

　详见附件：《XX 在售及待售住宅项目市场调研表》，共 5 页。

　XX 住宅板块 评析：

　1、在售的楼盘去化率一般在 20-50%之间。

　 2、住宅价格区间在 2800-5000 元/平米，均价在 3500 元/平米。

　 3、由于外地开发商进驻较多，中高档楼盘大有所在。

　4、由于目前各项目规划缺乏特色，比如建筑外立面单调、色彩过时、景观无亮点等，同时在产品类型、户型面积等方面存在严重同质化现象，物业服务尚待提升，本项目需要突破区域竞争。

　5、结合 XX 县实际情况，并参考其它同类城市的人均住房面积建设目标，规划确定至 2015 年，人均住房建筑面积按 33 平方米控制。则规划期末 XX 县住房总需求为 924 万平方米(2015 年总人口按 28 万计)。扣除现状已建设住房面积 680万平方米（2010 年按住房建设规划增加 50 万平方米计），则规划期内需新建住房面积 194 万平方米。XX 县建设局根据两类预测方法结果综合确定，XX 县 县 2011年 年—2015 年住宅需求量为 210 万平方米约 ，住宅年均需求量约 42 万平米。

　6、我们的本案特写：随机调查 XX20 辆出租车司机和 XX 县城伊山镇近 30 名市民，对于我们的项目，目前他们都不愿意去买房。

　4 4. .3 3. .2 2 商业 市场

　XX 商业业态扫描 XX 县的商业属于初级阶段，总体概括为“乱而杂、散而不集中、购物环境差”；对于人口较多的县城来讲，县城百货、超市、零售等商业满足不了县城中产阶级消费的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市区新浦消费。对于每年以两位数增长的 XX 县城来说，市场急需要一个超市、百货、零售、休闲等综合性的商业中心。

　超市：目前 XX 县城算的上规模的超市只有四家 ·时代超市：平均日营业额：20-25 万，最高 80 多万

　 平均月营业额：600-700 万

　年营业额：1 个亿左右 ·振大超市：平均月营业额：200-250 万

　·华克超市：华克因假货多，营业面积小， ·欧特福超市：营业额更少 百货商场：XX 百货“规模小、档次低、品牌杂、价格贵”的现象；

　目前算的上规模的百货只有盛泰购物广场，品牌由：艾尔.兰得、3S、女人部落、谜底、奥扉、千臣惠、劲霸、金狐狸、培罗蒙、王子童装、李宁、耐克、ADIDAS、MINGLE、森马等 34 个服装品牌。其它三家金事达购物广场、万事达购物广场、新世界服装中心，都为早期商场，都位于胜利东路上，以“低价格，大众化”经营杂牌为主

　珠宝 ：XX 珠宝店成规模的共 6 家，8 个门店，其中周大生进入时代超市，其它 5个都为沿街门店。

　珠宝品牌由：千年翠钻（3 家）、老凤祥（刚开）、世纪缘、通灵翠钻、赛菲尔、周大生；千年翠钻和通灵翠钻为连云港当地品牌，品牌认可度较高。

　化妆品 ：XX 化妆品店成规模共 10 家，其中 1 家在时代超市，其它都为沿街店。

　品牌有：伊人洗化、永芳化妆、雅芳、欧莱雅、姿彩（2 家）、艾琳、佳人日化、广客隆经营情况：艾琳、佳人日化、雅芳三家认可度较高。

　电器 ：XX 成规模的经营家用电器共 2 家

　品牌：苏宁和五交化

　经营情况：苏宁因地段原因导致生意欠佳

　五交化商场属于当地老品牌，早期商场设施，但因价格实惠、品牌认可度较高

　咖啡馆 ：XX 茶餐厅、咖啡店共 4 家

　店名分别：有意思、皇驾、竹馨园、都市嘉园

　经营情况：因生活习惯的差异和消费环境一般，本地茶餐厅、咖啡店生意都较为一般，相对有意思和皇驾属于中档消费，品牌认可度较高。

　服装 ：XX 服装业态是所有业态中最多，且消费力收益最大的业态。多分布在中大街和时代步行街区域，有劲霸、森马、KAPPA、海澜之家、雪中飞、美特斯邦威、意尔康、庄驰、安踏、波司登、七匹狼、以纯、雅戈尔、李宁、奥康、红蜻蜓、乔丹、女皇、森达、太子龙、魔鬼头、柒牌、第二印象共 23 个品牌。

　·X XX 主要城市商业功能格局

　6 大商业区域+1 个城市休闲公共配套

　 ——XX6 大商业区域：

　·伊山南路两侧

　 ·胜利路县城中心区域

　 ·时代超市商圈 ·中大街品牌商业街

　 ·新村路餐饮街

　 ·南京路步行街 ——1 个城市休闲公共配套：

　·人民广场——全县百姓休闲交流的娱乐生活广场，人气旺盛，环境优美。是全县唯一的一个大型社会公共配套设置。是广大老百姓饭后散步，早上晨练的必选之地。

　·6 6 大商业区域详细情况调查分析：

　1. 伊山南路两侧 —— 小商品市场为主的商业业态伊山南路是 XX 县城的主干道之

　一，也是项目的主临街大道，目前两侧主要以小商品市场业态为主，XX 几大小商品市场均分布在该路上。所以将其商业定义为以小商品市场为主。

　 ·区域主要商业业态：

　从示意图可以明显看出，伊山南路两侧具有三家大型的小商品市场，分布为 小商品批发市场，青龙批发市场，XX ， 商贸城，其中小商品批发市场离项目最近，与项目隔路相望，小商品批发市场相较其他两家，档次最低，主要功能是满足周边乡下农户赶集的日常需要，虽然档次较低，但是人气却非常旺盛，并且市场与菜场相连，对面又是实验中学，市场整体人流密集；而青龙市场较小商品批发市场来说相对档次高点，主要业态也是小百货，床上用品为主，但是人气较一般；商贸城则离老市中心最近，业态主要以文化用品为主，人气也较一般。

　·区域整体业态分布情况：

　从伊山南路两侧的整体商业分布情况来看，该区域除了以小商品市场为主业态外，两侧商铺多以小型杂货为主，并没有较高档的品牌店；商铺主要满足周围伊

　山

　南

　路 新 村 路 支 路 人

　 民

　 路 南 京 路 步 行 街 菜 菜

　 场

　 人 民 广 场 小商品批发市场 （五金、日用品）

　实 实 验 验 中 中 学 学 中国 银行 仁慈 医院 小超市 钟声幼儿园 中国移动 青龙批发市场 ）

　（小百货、床上用品）

　振 振 大 大 超 超 市 市 灌 云 商 贸 城 （文具类）（文具类）

　伊山南路两侧主要商业业态分布示意图

　的居民日常需要为主。但是该区域临近人民广场，同时还拥有小学，幼儿园，医院，银行，移动营业厅等多个公共配套设施，整体区域配套非常成熟，同时拥有几大小商品市场为该区域积累的人气支持，所以从区域商业发展来看，具有一定的潜力。

　2. 胜利路县城中心区域 —— 购物商城为主的商业业态

　胜利路是 XX 另一条主干道，与伊山南路交界处为整个县城的中心，该区域是 XX 最繁华的地段，主要集中了多家大型的购物商城。

　 ·区域主要商业业态：

　伊

　山

　南

　路

　时 时 代 超 市 商 商

　圈 大药房 中国银行

　五交化商场 （家电、家具）

　彩通手机卖场 千年翠钻 盛泰 购物 中心 新世纪 购物 中心 中源 购物 中心 胜

　利

　路 万事达商城 帝豪 KTV 钻石王朝 KTV 金水湾 KTV 胜利路县城中心 主要商业业态分布示意图

　 从示意图我们可以明显看出，县中心最主要的商业业态为 购物商城，这些购物商城主要以服饰，手机，家电，家具为主业态，主要分布在胜利路右侧沿线与中大街相交界地带，但是目前胜利路右侧正在修建桥梁，以后将作为交通要道，从该地段未来的格局来看，未来更多的将承担连接周边乡镇的交通要道城市功能。以后来往车辆较为频繁。这样的话对于该地段购物为主的商业氛围将造成较大的影响。因为交通要道会隔断马路两侧的商业氛围，无法让人流进行左右流动，互相循环。所以预测 XX 未来的县中心将逐步向左侧时代商圈所靠拢，甚至脱离该区域。

　·区域整体业态分布情况：从整体来看，县中心主要以左侧的时代超市商圈加上右侧传统的购物商场组合形成的，并且我们还可以发现，XX 目前三家娱乐场所均位于该区域，其中金水湾 KTV，是目前 XX 最新开业的，也是最高档次的娱乐场所，据了解生意非常好，从这方面来看，XX 以往的休闲娱乐也并不发达，并且呈集中分布.除了这三家较大型的 KTV 外，XX 休闲娱乐业态多以足浴为主，但是都比较小，并没有大型的旗舰店，所以我们认为 XX 娱乐休闲业正处于起步阶段，行业的发展落后于群体的消费能力。娱乐休闲业态具有较大的发展空间。整体市场有迫切提升档次水平的发展需求。

　3. 时代超市商圈 —— 大型超市+ + 服装品牌步行街的购物商圈 ：时代超市商圈位于胜利路左侧，时代超市目前是 XX 唯一的一家大型购物超市，我们认为时代超市区域相比其他商业区域是经过统筹规划过的商业集群，所以可以称其为商圈，该商圈主要依托以时代超市，在时代超市的基础上，打造了一条服装品牌步行街，利用超市的人气支持，推动步行街的商业价值，时代步行街应该说是目前 XX 较成功的一条步行街，整条步行街业态规划较统一，档次处于中档水平，业态保有量、租金非常的高。

　 ·区域整体业态分析：

　从图可以看出，时代超市商圈主要的业态是服装业态，而整体服装业态分布也比较有规划，外围临主干道侧主要以知名品牌服饰店为主，例如劲霸等，配合家具广场。而步行街则以中档次的服饰品牌为主，相较于知名品牌店服饰更为潮流一点，并且步行街还配有一个电玩城，满足儿童玩乐的需要，整条步行街与后面的住宅区相互衔接较成熟，步行街的业态规划并没有影响到小区住户的生活。而时代超市则以 KFC 为主力明星店，满足了购物用餐需求，右侧配合商城，整体

　形成了人流互相环绕停留。从而积累了商气。

　·区域商圈不足分析：

　虽然时代商圈整体规划较为成功，但是仍然有着一定的不足和缺陷，我们特别进行了分析总结：

　A．步行街主题过于单一集中 我们可以发现，时代步行街整体都是以服饰为主题，虽然看起来规划很统一，但是事实上从目前的经营户的经营情况来看，过多的单一服饰业态造成了该步行街竞争激烈，这使得经营户利润大大缩减，间接的影响了整条步行街的商业发展价值。

　B．缺乏步行街配套类业态 步行街最大的商业优势是提供逛街氛围，而能够让消费者长时间的逛街则是决定步行街商业价值高低的关键。纵观整条时代步行街，虽然店铺林立，但是如果以走马观花的速度，大致只需要 15 分钟就可以全部逛完，即使挑选衣服，买完也会立即返回，这就是步行街缺乏配套的业态所造成的，例如小吃店，咖啡馆，餐馆，美容美发等能够让购物和休闲融合起来的业态，充分的让客户停留在该区域，这样就能不断的积聚人气。

　C．边上的商场定位不准，没有与整体形成合力 时代超市边上隆盛购物中心定位不够清晰，里面也以服饰为主，且档次不高，这样就造成业态重复，竞争加剧，让人产生购物疲劳，没有与整体形成合力。

　D．区域缺乏庞大的住宅人口

　 时代超市周边都是老的住宅小区，周边没有新兴的小区在开发建造，区域整体人口并不多，而且消费水平较一般，这就造成了时代商圈的发展硬伤，目前 XX 居住区正在向项目区域转移，这种趋势对时代超市影响很大，商业必须要靠人气才能支持，这点对项目来说是非常巨大的利好。

　4. 中大街品牌商业街 —— 知名服饰品牌业态老牌街区：

　：中大街品牌商业街是 XX老牌的服饰品牌街区，可以说是一条自发形成的步行街，虽然时代步行街已经成型，但是中大街仍然是 XX 目前最多知名服饰品牌的街区。

　·区域主要商业业态：

　从图表可以明显看出，中大街最主要业态是知名品牌服饰，中大街两侧一侧以男士西服精品品牌为主，另一侧则以运动品牌为主，相对来说潮流女装店较少。

　·区域整体业态分布情况：

　从区域整体业态分布来看，中大街拥有 2 个商城，但是据市调了解，该两个商城经营情况较一般，对于区域商业并没有太大的作用，而位于海之舟商城内的苏宁电器是较为专业的家电卖场，但是由于面积较小，发挥不出整体的电器商城作用。所以中大街整体商业还是以单体品牌服饰店所支持，但是由于时代步行街的出现，人气已经有所影响，同时受到胜利路交通改造的发展制约，未来的发展空间受到巨大的限制，对于这点，我们建议项目的招商方面可以对该区域的商家重点攻关，将其引入项目商业中来。

　5. 新村路餐饮街 —— 自发形成的餐饮业态路段

　新村路沿线多以小型餐饮业态居多，但是可以看出，该路段为 XX 的餐饮业态集中路段，但是由于并没有合理的规划，所以业态较杂乱，餐馆档次相差很多，另外，停车不方便也限制了该路段餐饮业态发展。

　6. 南京路步行街 —— 杂乱无章的步行街

　南京路步行街相比时代步行街，档次差很多，并且个人觉得南京路步行街的运作是失败的，整条步行街区的业态非常杂乱，服装店靠着小吃店，修车店等，而且基本上都是以满足边上住户的日常生活需求为主，根本达不到步行街概念，只能算的上是社区内街，所以有规划的分布业态，对与步行街区是非常关键的，另外控制好各类业态的档次，也是对与整体商业层次的营造具有非常关键的作用。通过南京路步行街了解，我们可以引以为戒，吸取其教训，让项目定位更加清晰。

　 ·区域整体业态分布情况：

　新村路沿线均有各种餐饮业态，大小不一，但是据了解，目前最为火爆的是南京路与新村路交界口，即南京路的衍生路段，长不到 100 米的两侧区域，分布了 6-8 家特色餐馆，形成了一定的规模，傍晚生意非常火爆。其火爆的原因主要临近新建小区，有大量的消费力支持，另外该两侧有较宽阔的停车位，方便就餐。另外，整条新村路的餐饮业态有向人民广场区域衍生的迹象，目前紧邻人民广场

　的新村路支线也多为餐饮类业态所占据，由此可见，未来该区域餐饮的商气流动将围绕人民广场为核心。

　市场调研总结

　通过对 XX 商业业态的扫描和各个区域的详细调研，我们做出以下总结：

　1. 项目伊山南路周边业态主要以小商品市场为主，业态较杂乱，但是目前拥有较旺盛的人气支持，这点对与项目商业氛围营造和人气凝聚据有非常好的先决基础。

　2. 伊山南路，人民广场区域大面积的新建小区逐渐成型，区域整体公共配套已经非常成熟，未来将有大量的常住人口涌入该区域，这点对于项目商业来说是拥有了庞大的消费力支持，并且能够承载多功能商业体的定位基础。

　3. XX 最主要的两大商圈是时代超市商圈和老市中心中大街商圈，该两大商圈业态多以品牌服饰，鞋类专卖店为主。但是并没有很好的细分市场。而中大街商圈目前正处于城市功能调整，商圈性质变更的阶段，对于项目来说有着大好的引进品牌商家的招商时机。

　4. XX 目前具有两条正式的步行街区，一为时代超市步行街，主要以品牌服饰为主，娱乐方面包含了一家高档 KTV，和一个电玩城；二为南京路步行街，主要以凌乱的杂货类业态为主；整体较低档，缺乏步行街氛围。步行街概念在 XX 已经泛滥，这对于项目的定位来说，要有所区分，要寻找新的商业概念。

　5. XX 城区目前主要餐饮集中在新村路一带，虽然未有具体的规划，但是目前已经形成餐饮一条街的氛围，并且有往人民广场附近衍生的趋势。这对于项目来说，承接新村路餐饮商气，形成有统一规划的特色餐饮，具有较好的前景预判。

　6. XX 娱乐业态较为欠缺，仅 3 家 KTV，并且都分布在老市中心一带。休闲娱乐业态的稀少，导致了 XX 休闲娱乐市场空白，如何填补这一空白，发展娱乐休闲商业功能区域，对项目来说是一个较有前景的定位思考。

　· 项目商业业态定位总原则：

　立足现有商 业市场基础，细分市场业态主题 合理规划业态组合，发挥多功能商业组团优势 填补城市业态空白，开拓新兴商业 热点 点

　项目规划定位建议

　 通过对以上商业情况的调查，我们建议项目商业功能主题示意如下：

　A、特色餐饮业态 B、休闲娱乐业态 C、女性主题业态 D、运动玩乐业态 E、社区店铺业态 规划一块满足女性逛街生活需要的女性购物区域 解释：从调查来看，品牌服饰店在 XX 属于较高端的商业业态，且非常的众多，这点说明其具有较大的市场消费力支持，和服饰里面，较大部分多女装。但是纵观目前 XX 的几个成熟的步行街，虽 80%的业态为品牌服饰店，但是却都为有明确的女人主题定位，所以我司建议在项目商业部分，定位一块女性购物主题商业区域，业态定位为：时尚品牌女装，女鞋，化妆品，美容院，健身中心，婴童用品等。

　女性主题区域以 商城 为核心，向四周辐射，与超市形成人气互相流动，商城定位应偏向时尚。

　解释：商城作为超市的人气补充衍生，建议业态偏向与年轻化，时尚化。因为根据市场调查，XX 各种商业业态中，缺乏以时尚为主的小饰品，小商品类业态，仅只有在一条小巷中看到几家，而这其 20 米左右的小巷中，集中了大量的 18-25岁之间的年轻人，所以年轻人的消费能力也不容忽视，所以建议一层业态定位以年轻潮流女性小商品为主：如时尚饰品小商品，化妆品，鞋包，时装，手机挂件，美甲店，大头贴店等，二楼则可以引进大型的手机卖场，美容院，或者网吧等。

　 定位一 块以餐饮休闲为主题特色区域

　解释：一个综合型的商业园区，要使得人流尽可能的在区域内流动，并且有一定的时间固定性，餐饮休闲类业态是必不可少的，而项目大门及南端商铺设置为1-3 层的大型商铺，具有作为餐饮和休闲业态发展的硬件空间基础，建议可以考虑将该区域定位为：特色餐饮休闲区域，融入一两家西餐，咖啡馆，韩国料理，

　烧烤，特色中式餐馆，大型足浴店，夜总会，酒吧等。

　注：餐饮类业态规划时需要重点考虑以下几点：

　1.油烟的排放设置，中餐的大油烟业态应远离住宅区，西餐类的问题不大 2.停车位的配比，餐饮店面门口的停车配比区域和临时停车区域设置安排 3.垃圾处理的合理规划设置，以免造成区域脏乱，降低项目品质。

　定位一块以运动，玩乐为主商业区域 ——

　连云港首席 青少年职业体验科技馆 ，带动 X XX 内外的消费群体

　解释：满足青少年的需求，为青少年玩乐业态，发挥运动玩乐商业主题。

　注：休闲类业态规划时需要重点考虑以下几点：

　1. 停车问题与餐饮类一样，需要统筹规划安排 2. 注意噪音控制，尤其是 ktv 业态的设置，因远离住宅区，以免扰民。

　做一些社区店铺业态

　解释：由于是二十多万平的中大体量小区，建议在社区店铺业态上予以重视，便利社区居民 。

　· 整体商业区域命名：

　东城 国际·新天地

　新天地，在全国有很多个，例如西湖·新天地，上海·新天地等，而这些都为成熟的大型商业中心，所以新天地的整体商业区域命名可以让项目的商业一下子成为了一个城市的新兴生活娱乐中心，能够让当地的消费者在概念上对项目城市综合体有所认可，而不是单单停留在一个楼盘的认知上，那样就能够真正的成为XX 的一个新的商圈，成为城市功能配套的一部分。

　· 主题 区域 命名：

　方案 1：以新天地的总命名，定义...

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